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Fonciere inea : Pourquoi Inea résiste mieux en Bourse que les grandes foncières

lundi 2 novembre 2020 à 14h15
Philippe Rosio, PDG de la foncière Inea

(BFM Bourse) - Spécialisée dans les immeubles de bureau exclusivement en province, Inea résiste bien mieux en Bourse que d'autres foncières. Décryptage avec son PDG Philippe Rosio.

Inea fait partie des foncières qui résistent le mieux en Bourse. Depuis le début de l'année, l'action n'a reculé que de 6%, quand des géants comme URW (-76%), Icade (-54%), Covivio (-49%) ou encore Gecina (-32%) affichent des cours en Bourse beaucoup plus dégradés. Spécialisée dans les bureaux dans les grandes villes de France hors région parisienne, Inea affiche une taille beaucoup plus modeste que ces mastodontes, avec un actif net réévalué (ou ANR, à la valeur de reconstitution) à fin juin de 431 millions d'euros. Décryptage avec son PDG Philippe Rosio.

BFM Bourse : Le secteur des bureaux en province a la réputation d’être plus risqué qu’en région parisienne, avec des taux de vacance supérieurs liés notamment à un tissu économique plus fragile qu’en Ile-de-France. En outre, la revalorisation des biens est généralement plus faible. Pourtant Foncière Inea s’est spécialisée sur ce créneau depuis une quinzaine d’années. Pourquoi?

Philippe Rosio : Au risque de paraître provocateur je vous dirais qu’un tel raisonnement date d’une autre époque. La décentralisation n’est plus un vœu pieux. C’est une réalité. Les Régions existent et leurs capitales en sont les grandes métropoles régionales. Les milliards d’euros investis dans les infrastructures, notamment les axes autoroutiers, lignes TGV, réseaux à haut débit, leur ont permis d’éclore et de se développer. La croissance démographique de ces villes, les créations d’emplois salariés font émerger de nouveaux quartiers qui se structurent, se développent et se densifient. Pouvoir d’achat et qualité de vie s’y conjuguent.

Dans ces nouvelles zones, les immeubles sont neufs, attirent les entreprises locales, mais également des filiales de grands groupes nationaux et internationaux. Ainsi 70% de la base locative de Foncière Inea est composée d’entreprises réalisant un chiffre d’affaires annuel de plus de 100 millions d'euros.

L’une des raisons de l’arrivée de ces entreprises tient au fait que les prestations techniques offertes par ces immeubles sont équivalentes à celles d’immeubles franciliens, avec en revanche des loyers 3 à 4 fois moins chers. Le tissu économique se renforce donc avec le développement de ces métropoles.

Ces immeubles se valorisent au fil du temps car au sein de ces quartiers, le foncier se raréfie. Le péri-urbain devient de plus en plus central, rattrapé par l’extension des métropoles. La création de valeur dans ces zones est donc réelle et pérenne. Foncière Inea avait des convictions fortes dès sa création en 2006. Accompagner le développement économique de ces grandes métropoles sur le plan de l’immobilier de bureaux avait simplement du sens.

Avec la crise sanitaire et économique, vous attendez-vous à des renégociations de loyers? Où en êtes-vous en matière d’encaissement des loyers?

Le taux de recouvrement sur les neuf premiers mois de l'année de nos loyers est de 99%. C’est évidemment une excellente performance vu le contexte, essentiellement due à la qualité de notre base locative et à la typologie de nos actifs. Nos immeubles de bureaux, à taille humaine et proches des lieux de résidence des utilisateurs, ont pu continuer à fonctionner et à héberger nos locataires, dont l’activité, peu liée au commerce, n’était pas à l’arrêt. La solidité financière de nos locataires leur a permis d’honorer leurs loyers.

Nous avons eu peu de demandes d’accompagnement, et finalement nous avons essentiellement accordé des mensualisations de loyers et quelques reports d’échéances. Nous restons cependant prudents pour l’avenir face à une crise qui devient profonde et durable. Dès le début de la crise, notre volonté a été d’avoir un comportement civique à l’aune de nos moyens. Nous avons encaissé nos loyers et remboursé nos dettes. Nous sommes à l’écoute de chacun de nos locataires et nous nous efforçons de trouver les meilleures solutions pour chacun.

Estimez-vous que vous êtes finalement moins sous pression avec des plus petits ensembles immobiliers que des foncières qui gèrent des grands ensembles à Paris et sa banlieue? Et si oui pourquoi?

Nos immeubles sont à "taille humaine". Ils ont un nombre d’étages limité, sont facilement accessibles, divisibles et disposent de capacités modulaires, contrairement à une tour à La Défense ou un campus dédié en région parisienne. Les surfaces louées sont moindres et les loyers bien moins élevés qu’à Paris ou en région parisienne. De plus, nos biens sont neufs. Les enjeux tant pour les bailleurs que les locataires sont tout autre. Oui la pression n’est sans doute pas la même.

La demande placée en bureaux s’effrite depuis six mois, que ce soit à Paris ou en régions. Faut-il s’attendre à avoir de plus en plus de bureaux vides avec le développement du télétravail?

Cette crise va accélérer des mutations qui étaient déjà en cours. Certains ont parlé de cataclysme, d’autres attendent au contraire que la situation revienne à la normale. Je crois pour ma part que cette situation inédite permettra de faire la synthèse entre des expériences passées (l’open-space), présentes (le flex-building) et futures (les avancées du coworking). L’enjeu majeur est le bien-être au travail. Le bureau, lieu reconnu de convivialité, sera à mon sens de plus en plus apprécié comme un lieu d’hyper communication.

À l’aune de tout cela, les espaces libérés par le télétravail seront réaménagés pour avoir des espaces de collaboration et d’échanges mieux pensés. Cependant ces évolutions prennent du temps, et à plus court terme la crise peut entraîner de l’attentisme et tétaniser un certain nombre d’acteurs dans leur processus de décision. La gestion de la crise par nos gouvernants sera décisive.

Souhaitez-vous davantage diversifier votre activité dans les années à venir? Par exemple dans la logistique du dernier kilomètre ? N’est-ce pas risqué de ne pas s’être diversifié avant dans le résidentiel, le commercial ou l’hôtellerie, contrairement à d’autres grandes foncières?

Le propre d’une foncière cotée, surtout de notre taille, est de se présenter d’abord comme un "pure player", c’est-à-dire spécialisé sur une typologie d’actifs. La taille permet ensuite d’envisager la diversification, et il est vrai qu’aujourd’hui, de grandes foncières ont investi dans le résidentiel, la santé, le commerce ou l’hôtellerie. Le contexte actuel apporte un éclairage cruel. Se diversifier dans le résidentiel ou la santé a été judicieux. À l’inverse, pour le commerce ou l’hôtellerie, les temps sont bien plus durs.

Quand tout va bien, on se diversifie. En cas de crise, on se reconcentre. Le marché des bureaux en régions nous paraît sain et résilient et nous nous y développons bien depuis plusieurs années. Notre stratégie d’investissement sur des bureaux neufs, toujours plus performants sur le plan environnemental, nous paraît pertinente et elle constituera toujours notre cœur d’activité. La logistique urbaine est multiforme et nous intéresse également depuis plusieurs années, mais nous limitons notre exposition à cette typologie d’actifs à 15-20% de notre portefeuille.

Avec les décotes actuelles dans le secteur des foncières, envisagez-vous une concentration du secteur avec des rachats dans les mois à venir?

Je pense qu’il faut distinguer les différentes typologies de foncières. Les foncières de commerce sont confrontées aujourd’hui à des défis majeurs. Les foncières de bureaux ont moins décoté. Rapprocher deux foncières décotées pour un effet de taille n’est pas très pertinent car les économies d’échelle en matière immobilière ne sont jamais très importantes. Cependant, le réaliser pour se diversifier peut avoir du sens, encore faut-il que le marché comprenne cette démarche.

Je crois aussi qu’au-delà de la décote d’un cours de bourse par rapport à un ANR, il faut aussi considérer des métriques fondamentales comme un prix au m² par exemple. En achetant un titre Inea sur le marché aujourd’hui, un investisseur en vient à acquérir du bureau neuf en régions à 2.000 €/m², ce qui est plus qu’attractif. La résilience comme le potentiel de création de valeur se jugeront là.

Quel sera l'impact pour vous du nouveau confinement?

Si l’on prend en compte une durée d'un mois et le souci évident des pouvoirs publics de maintenir une activité économique, on peut légitimement espérer qu’il sera moins sévère économiquement que celui de mars-avril dernier et que nos entreprises locataires en souffriront moins. Attention toutefois à l’effet cumul qui sera à n’en pas douter très problématique pour certains secteurs d’activité. L’aspect économique des loyers pratiqués sera crucial et l’impact pour Foncière Inea devrait donc être plus limité.

Propos recueillis par Jean-Louis Dell'Oro - ©2020 BFM Bourse
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