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Pourquoi les foncières commerciales ne sont pas au bout de leurs peines

samedi 19 septembre 2020 à 12h00
À l'intérieur d'un centre commercial

(BFM Bourse) - Des mois difficiles se profilent pour les propriétaires de centres commerciaux, avec un accroissement prévisible de la pression sur les revenus locatifs et sur la valorisation des centres de second plan. La perspective de crédit du secteur européen reste négative, aux yeux de Scope Ratings.

Les sociétés spécialisée dans le développement et la gestion de locaux commerciaux en Europe paient un lourd tribut à la crise sanitaire. Les valorisations accusent des décotes historiques par rapport à la plus récente estimation de la valeur de leurs actifs. Les augmentations de capital annoncées par des groupes d'envergure aussi importante qu'Unibail-Rodamco-Westfield, ou encore Hammerson et NEPI Rockcastle, témoignent de la gravité de la situation. Sans parler du dépôt de bilan d'Intu Properties - ce groupe qui a manqué se faire racheter pour 3,4 milliards de livres par son compatriote Hammerson en 2018 est aujourd'hui sous administration judiciaire.

Déjà passablement secouées par la mutation du secteur de la distribution ces dernières années, avec la montée en puissance du commerce en ligne (largement aux dépens des magasins physiques, même si la tendance a tout de même des limites), les foncières commerciales subissent de plein fouet la crise provoquée par la pandémie du Covid-19, dont les répercussions pourraient durablement se prolonger.

Des loyers qui peinent à rentrer

Au-delà de la phase de confinement proprement dite dans la plupart des pays, la nécessaire distanciation sociale éloigne les consommateurs des centres commerciaux. Gênés aux entournures, les distributeurs -les locataires des sociétés foncières- multiplient les demandes de remises de loyers et de dégrèvements de charges. Le taux de perception des loyers a ainsi chuté au premier semestre. Dans le peloton des grandes foncières européennes, Deutsche Konsum REIT s'en tire le moins mal (93%), Hammerson souffre le plus (seulement 72%), les autres acteurs tournant autour de 80% (81% dans le cas d'URW).

Or les loyers, c'est l'oxygène du secteur : ils conditionnent la capacité des foncières à rémunérer leurs actionnaires et à honorer leurs dettes. Comptablement, la valeur des actifs est en principe étroitement liée aux loyers (de sorte qu'il arrive que certains bailleurs préfèrent laisser des locaux vides plutôt que de les louer à moindre prix pour éviter de devoir déprécier dans leurs comptes la valeur de certains biens - une tactique évidemment risquée).

Certes, le marasme sur les revenus locatifs a été jusqu'ici moins prononcé que ne le redoutaient généralement les analystes au début du confinement. Grâce aux mesures inédites de soutien à l'économie (chômage partiel, prêts garantis, etc.) les ménages sont revenus dans une partie des magasins au fur et à mesure de leur réouverture, souligne Scope Ratings dans une note récente. Le suédois H&M et l'espagnol Inditex (Zara), deux enseignes incontournables dans la plupart des centres commerciaux quel que soit le pays, sont par exemple parvenus dès la mi-année à retrouver un niveau d'activité rentable. Mais tous les détaillants n'ont pas les ressources de ces géants et la capacité de résilience varie beaucoup selon le secteur d'activité, la localisation, etc.

Vers des revenus locatifs en baisse de 20 à 30%?

Scope Ratings s'attend donc à une sorte de contrecoup plus tard dans l'année pour les revenus locatifs : une fois que la politique de report et d'allègement de loyers sera parvenue à son terme, il faut s'attendre à voir certains locataires mettre la clé sous la porte. Sur l'ensemble de l'exercice 2020, les revenus locatifs à l'échelle du secteur pourraient ainsi reculer de 20 à 30%, estime l'agence de notation. "Le plein impact économique sur l'activité est encore à venir avec la fin des mesures de protection des locataires au troisième trimestre dans la plupart des pays", avertissent les analystes de l'agence.

Selon Scope, il est impératif que les foncières revoient leur politique tarifaire et d'allocation des superficies dont elles disposent. L'attrait des emplacements de premier plan risque de se renforcer encore par rapport aux centres commerciaux de seconde zone. Les propriétaires de surfaces moins performantes devront augmenter les investissements de rénovation pour rendre leur portefeuille plus attrayant pour des locataires, éventuellement à moindre coût, ou bien risquer d'entrer dans un cercle vicieux où les locataires phares (type H&M ou Zara) s'en vont, entraînant une baisse de la fréquentation, donc une réduction d'activité pour les autres boutiques, d'où de nouvelles fermetures... Et à la fin des centres commerciaux moribonds, phénomène qui s'est multiplié aux Etats-Unis ces dernières années.

Guillaume Bayre - ©2020 BFM Bourse
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