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UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD

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Unibail-rodamco-westfield : Après le bain de sang de 2020, quelle foncière présente la plus forte décote en Bourse?

vendredi 18 septembre 2020 à 12h50
Unibail présente la plus forte décote parmi les foncières

(BFM Bourse) - Les foncières immobilières cotées ont payé un lourd tribut à la crise sanitaire et subi la purge des marché. Unibail-Rodamco-Westfield, Klépierre, Gecina, Icade et Covivio abandonnent ainsi entre 30 et 77% de leur valeur depuis le début de l'année. Ce qui engendre des décotes importantes sur certains titres.

L'heure est à la disgrâce pour les foncières immobilières cotées à la Bourse de Paris. En première ligne face à la crise sanitaire et ses répercussions économiques, les Unibail-Rodamco-Westfield (URW), Klépierre, Gecina, Icade et autre Covivio sont lourdement sanctionnées par le marché. Une nouvelle accélération baissière est d'ailleurs à l'oeuvre sur ces valeurs depuis la présentation, mercredi soir, d'un plan de "renforcement du bilan" par le leader français du secteur URW. Après avoir lâché 10% jeudi, l'action du géant tricolore abandonne encore 14,3% à 30,83 euros vendredi vers 11h25, ce qui fait chuter sa valorisation boursière à 4,2 milliards d'euros (soit la 74e capitalisation du SBF 120), quand le groupe pesait encore près de 20 milliards d'euros au 1er janvier dernier.

Dans son sillage, l'ensemble des valeurs du secteur reculent très nettement à la Bourse de Paris, Klépierre dévissant de 11,8%, Icade de 5,3%, Covivio de 4,3% quand Gecina limite son repli à 2,6%. Depuis le 1er janvier, ces cinq valeurs (les plus grosses du secteur en termes de "market cap") affichent des replis compris entre 30,7% pour Gecina et... 78,2% pour Unibail-Rodamco-Westfield, seul pensionnaire du CAC. Sur la même période, Klépierre lâche 67%, Icade 50% et Covivio 41%.

84,3% de décote pour le titre URW

Si comme le répète à l'envi Nicolas Chéron, "on ne rattrape pas un couteau qui tombe", certaines de ces valeurs sont tombées si bas qu'elles présentent ni plus ni moins que des décotes historiques. Une méthode simple pour estimer la valeur d’une foncière consiste à prendre en compte la valeur de tous les biens immobiliers possédés par l’entreprise. Il suffit ensuite de rajouter la trésorerie et de retrancher les dettes pour obtenir la valeur de l’actif net. Cet "actif net réévalué" (ANR) correspond donc à la valeur de l’entreprise si tous ses biens étaient instantanément vendus et ses emprunts remboursés. L’ANR dit "de reconstitution", qui équivaut à la valeur à débourser pour avoir le même patrimoine qu’une foncière (l'objet social d'une foncière étant de conserver son patrimoine), est néanmoins l'indicateur privilégié par les spécialistes du secteur. Inscrit dans les comptes des foncières sous l'appellation "EPRA (pour "European Public Real Estate Association") NRV (pour "Net Reinvestment Value"), cet indicateur permet de calculer la décote (ou surcote) avec laquelle se traitent ces titres.

Au 30 juin 2019, URW indiquait ainsi dans son rapport semestriel que son ANR de reconstitution s'établissait à 27,36 milliards, soit 197 euros par titre. À 30,83 euros ce vendredi, l'action du géant tricolore du secteur présente ainsi une décote de 84,3% (!), contre "seulement" 34% au 31 décembre dernier. Et avant 2018, ce titre présentait régulièrement une surcote de l'ordre de 30 à 40%.

Il en va de même pour Klépierre, dont le titre se traite ce vendredi avec une décote de 71,8% par rapport à la valeur de l'actif net réévalué de reconstitution du groupe au 31 juin 2019, quand cette décote n'était que de 14,3% au 31 décembre dernier.

Icade, Covivio et Gecina présentent respectivement des décotes de 52,5%, 45,4% et 42,2%, toutes en forte hausse depuis le début de l'année.

La fin de la purge ?

"A priori nous sommes plus proches de la fin d'une purge que du début d'une dynamique baissière" estime désormais Nicolas Chéron, stratégiste et analyste marchés. "Unibail et Klépierre sont délaissées, vendues à découvert par des fonds d'investissements et aucune nouvelle positive ne permet de changer la donne pour le moment. Les décotes sont historiques, les chutes également mais il faut prudence garder tant que les prix n'ont pas atteint un paroxysme baissier" juge-t-il également.

"L'investisseur prudent attendra de préférence que les prix commencent à remonter, que le flux d'actualité devienne moins négatif, pour s'y intéresser, plutôt que de se mettre en face d'un train comme ceux (les investisseurs, NDLR) entrés au début de la semaine qui perdent déjà 25%" conclut-il. Après le bain de sang viendra donc sans doute l'heure des soldes pour ces foncières historiquement décotées.

Quentin Soubranne - ©2020 BFM Bourse
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