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FONCIERE INEA

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Fonciere inea : Comment Inea veut devenir une référence des foncières bas carbone

mercredi 10 mars 2021 à 16h53
L'immeuble Vision à Strasbourg, qui appartient à la foncière Inea

(BFM Bourse) - Spécialisée dans l'immobilier de bureaux dans les métropoles régionales, la foncière Inea prend de l'avance en matière de normes environnementales.

Se positionner rapidement sur la thématique des foncières vertes: c'est le pari d'Inea, qui gère principalement des immeubles de bureaux dans les métropoles régionales en dehors d'Ile-de-France. A l'occasion de la présentation de ses résultats la semaine dernière, le groupe coté, qui pèse quelque 350 millions d'euros en Bourse, s'est ainsi fixé comme mission de "contribuer à l’essor économique des territoires en favorisant le développement d’un immobilier tertiaire durable". Inea en a aussi profité pour faire le point sur la consommation de ses bâtiments, déjà pratiquement tous dans les clous des normes qui deviendront obligatoires à horizon 2030.

Car en effet, après l'immobilier résidentiel, c'est au tour de l'immobilier tertiaire (bureaux, commerces, entrepôts, …) de devoir accélérer sur les économies d'énergie. Tout part de la loi Elan de 2018, suivi du "décret tertiaire" ou plus précisément du décret du 23 juillet 2019 relatif aux obligations d'actions de réduction de la consommation d'énergie finale dans des bâtiments à usage tertiaire. Mais il a fallu attendre un arrêté du 10 avril 2020 pour préciser les objectifs : -40% de consommation d'énergie finale en moins d'ici 2030 (par rapport à 2010 ou une année de référence postérieure à 2010) puis -50% d'ici 2040 et -60% d'ici 2050.

Il manquait toutefois encore des briques dans cet édifice réglementaire. L'une d'elles n'a ainsi été dévoilée qu'en début d'année. Elle fixe des seuils à atteindre dans l'absolu pour être dans les clous pour certains bâtiments tertiaires. Un nouvel arrêté a donc été pris pour modifier le précédent, le 24 novembre 2020 (mais il n'est paru au Journal officiel que le 17 janvier). Concrètement, il fixe des seuils (exprimés en kWh/m2/an) en-dessous desquels certaines catégories de bâtiments tertiaires devront se trouver en 2030.

Un parc immobilier jeune et beaucoup mieux isolé

Et c'est justement sur ce plan qu'a communiqué Inea. "La consommation énergétique du parc d’Inea a baissé de 31% entre 2012 et 2019. Avec 116 kWh d’énergie finale consommée par m2 en 2019, le parc de bureaux d’INEA est énergétiquement 38% plus performant que la moyenne nationale", détaille ainsi la foncière dans un communiqué. La moyenne nationale pour les bureaux est de 179 kWh d'énergie finale (ou EF) par m2 et par an, selon les données du baromètre 2019 de l'Observatoire de l’immobilier durable (OID). "Ainsi, 80% des immeubles de bureaux d’Inea respectent déjà les objectifs 2030 du tout récent dispositif éco-énergie tertiaire ("décret tertiaire") et 13% ne nécessiteront que quelques efforts marginaux pour respecter les seuils fixés", assure aussi le groupe.

"80% de nos immeubles, et à très court terme plus de 90%, respectent déjà ces seuils", se réjouit ainsi son PDG Philippe Rosio. Certes, il concède que "c'est plus facile pour nous que d'autres acteurs de les respecter car nos actifs sont récents". Les immeubles ont en effet 7 ans de moyenne d'âge. Ils sont donc mieux isolés que des bâtiments construits 10, 20 ou 30 ans plus tôt puisque les normes environnementales se sont largement durcies depuis.

Des rénovations qui vont peser sur les marges des foncières

Mais c'est un atout de long terme, veut croire le patron d'Inea. "La part de bureaux obsolètes en France est sans doute significative et nécessitera des investissement en capex importants. Ce qui ne sera pas le cas pour les bureaux d’Inea", souligne-t-il. Dit autrement, la plupart des foncières vont devoir déployer des moyens colossaux pour remettre aux normes leurs bâtiments, ou vont devoir les céder voire les détruire pour les reconstruire. Ce qui va peser sur leurs marges et donc leurs bénéfices.

En attendant, la foncière Inea poursuit un parcours boursier plutôt bon par rapport à la concurrence. Le chiffre d'affaires du groupe a ainsi progressé de 7% sur un an en 2020 pour atteindre 46,7 millions d'euros. Le résultat net récurrent est également en hausse de 13% à 21,4 millions d'euros (et de 4% par action à 2,53 euros par titre). En parallèle, le taux d'occupation du patrimoine reste stable (à 91,8%) et le taux d'encaissement des loyers a été de 99% l'an passé.

Une décote raisonnable par rapport aux grands acteurs

Ces résultats solides permettent à Inea d'afficher une décote relativement modérée pour le secteur. Au cours actuel, entre sa capitalisation et la valeur de ses actifs fin décembre, Inea, qui reste un petit acteur sur les marchés, affiche une décote de 24%. A titre de comparaison, la décote du géant URW est actuellement de 57%, celle de Covivio de 33% et celle d'Icade de près de 33% également.

Pour rappel, afin d'estimer la valeur d’une foncière, il convient de prendre en compte la valeur de tous les biens immobiliers possédés par l’entreprise. Il suffit ensuite de rajouter la trésorerie et de retrancher les dettes pour obtenir la valeur de l’actif net. Cet "actif net réévalué" (ANR) correspond donc à la valeur de l’entreprise si tous ses biens étaient instantanément vendus et ses emprunts remboursés. L’ANR dit "de reconstitution", qui équivaut à la valeur à débourser pour avoir le même patrimoine qu’une foncière (l'objet social d'une foncière étant de conserver son patrimoine), est néanmoins l'indicateur privilégié par les spécialistes du secteur. Inscrit dans les comptes des foncières sous l'appellation "EPRA (pour "European Public Real Estate Association") NRV (pour "Net Reinvestment Value"), cet indicateur permet de calculer la décote (ou surcote) avec laquelle se traitent ces titres.

Récemment, dans une note datée du 4 mars, les analystes de Kepler Chevreux ont relevé leur objectif de cours pour Inea à 45 euros, contre 40 euros jusque-là. Soit un potentiel de progression de plus de 9% par rapport au cours actuel. Ce mercredi vers 14h30, l'action cotait à 41,2 euros, en progression de 1,73%. Dans un contexte particulièrement tendu pour les foncières depuis le début de la crise, le titre s'affiche en progrès de 3% sur un an.

Jean-Louis Dell'Oro - ©2021 BFM Bourse
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