(BFM Bourse) - La banque anticipe un rebond du secteur immobilier en Bourse cette année et a relevé son conseil sur onze actions dont Unibail-Rodamco-Westfield et Mercialys. Sur Unibail, elle s'attend à ce qu'une nouvelle stratégie aux États-Unis serve de catalyseur.

Pour Jefferies, les sociétés d'immobilier cotées devraient avoir le vent en poupe cette année. Dans une note publiée ce mardi 7 janvier, la banque écrit qu'elle aborde 2025 avec "le plus important niveau d'optimisme (sur le secteur, NDLR) depuis plusieurs années".

En comptant les versements de dividendes et la performance brute des actions, Jefferies anticipe une rentabilité ("total shareholder return") du secteur comprise entre 20% et 25% en 2025.

"Nous pensons que l'immobilier coté retrouvera ses caractéristiques défensives après que le creux du cycle a été atteint en 2024", fait valoir Jefferies.

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La coûteuse stratégie d'URW

Dans ce contexte, la banque a relevé son conseil sur pas moins de onze valeurs dont deux françaises, Unibail-Rodamco-Westfield (UWR) et Mercialys. Jefferies est passée de "conserver" à "acheter" sur les deux foncières.

À la Bourse de Paris, ces changements d'opinions portent les deux titres. URW s'adjuge 2,6% vers 16h, signant la plus forte hausse du CAC 40 et Mercialys avance également de 2,6%.

Concernant URW, Jefferies rappelle que l'exploitant de centres commerciaux a entrepris une importante politique de cessions d'actifs qui lui a permis de se désendetter , ces dernières années. Le ratio "loan to value", (la dette financière nette rapportée à la valeur du patrimoine), un indicateur phare du niveau d'endettement chez les foncières, devrait atteindre 50% cette année, selon ses prévisions, contre 57% en 2020.

Toutefois ces cessions ont eu un prix. En vendant des activités, URW a logiquement obéré ses bénéfices. Jefferies attend un "RNRAPA" (résultat net récurrent ajusté par action) de 9,8 euros en 2024 contre 12,37 euros en 2019. En fonction des nouvelles cessions d'actifs que la société pourrait réaliser cette année, le bénéfice baissera encore en 2025. Jefferies retient un chiffre de 9,37 euros.

Un changement de braquet?

Pourquoi Jefferies passe alors à l'achat? La banque estime tout simplement qu'URW pourrait changer son fusil d'épaule aux États-Unis, en modifiant sa stratégie. Le groupe a indiqué à plusieurs reprises vouloir massivement réduire son exposition sur le pays. Ce qui constitue, selon elle, une mauvaise idée à l'heure actuelle.

"Dans la mesure où la sortie des États-Unis serait trop préjudiciable aux bénéfices, il est légitime de demander au groupe de reconsidérer la sortie des États-Unis car ce portefeuille a été le plus performant au cours des trois dernières années", avance Jefferies.

"La force du dollar américain et la robustesse des centres phares rendent plus convaincants les arguments en faveur du maintien aux États-Unis", poursuit la banque.

"Ne nous voilons pas la face, le marché de l'investissement pour les actifs de magasins, bien qu'il soit en cours de réouverture, est encore assez calme ou pas assez dynamique pour exécuter cette sortie avec des paramètres de prix décents", prévient-elle par ailleurs.

Jefferies note que le groupe n'est désormais plus sous pression pour opérer ces cessions, les agences de notation ayant desserré l'étau sur URW. En revanche, de nouvelles ventes d'actifs aux États-Unis détruiraient une partie de la génération de cash-flow, ajoute-t-elle.

Ce changement de braquet sur la stratégie américaine constituerait ainsi un catalyseur positif pour le titre.

Mercialys a des catalyseurs

"Dans tous les cas, l'action est biaisée à la hausse en 2025 étant donné que si demain URW annonce une vente du portefeuille américain (qui ne se ferait pas à la faible valorisation actuelle), la valorisation de l'action bénéficierait d'un ratio d'endettement plus faible. Dans le cas contraire, l'action pourrait améliorer ses multiples de valorisation pour s'échanger à 10 fois le RNRAPA comme pour d'autres comparables du secteur (…) ou au-dessus de 90 euros, toutes choses égales par ailleurs", développe Jefferies.

Pour donner un ordre d'idée, le titre évolue actuellement autour de 76,58 euros. Jefferies n'est pas la seule banque à inviter URW à reconsidérer sa stratégie aux États-Unis. Barclays pense la même chose. "Nous ne pensons pas que les cessions d'actifs permettent d'améliorer sensiblement les ratios d'endettement du groupe et estimons qu'elles conduiraient plutôt à une réduction des bénéfices du groupe", écrivait-elle en novembre.

Concernant Mercialys, Jefferies est passé à l'achat car l'action a souffert depuis la dernière évaluation de la banque, en octobre, alors que des catalyseurs pourraient porter le titre. Jefferies cite notamment une potentielle consolidation du secteur dans laquelle l'exploitant de centres commerciaux constituerait une cible.

Mercialys présente par ailleurs des performances opérationnelles "solides", avec une croissance des loyers de 4% en données comparables sur neuf mois, ajoute la banque.