(BFM Bourse) - URW a prévenu dans ses derniers résultats trimestriels que les nouveaux confinements à l'œuvre en Europe devraient peser sur son dernier trimestre, alors que les résultats sur neuf mois sont logiquement en baisse. Le groupe a par ailleurs déprécié son actif net de plus de 20% depuis le début de l'année.

Le géant des centres commerciaux poursuit son chemin de croix boursier en 2020 et lâche 1,9% supplémentaire lundi à 10h15, dans un marché parisien pourtant au rebond (+0,6% pour le CAC) après avoir subi sa plus forte chute hebdomadaire depuis juin. Alors qu'il se négociait à 140 euros au 31 décembre dernier, le titre URW se négocie actuellement à 34,23 euros. Le groupe a ainsi abandonné plus des trois-quarts de sa valeur depuis le début de l'année, et ne pèse plus que 4,74 milliards d'euros en Bourse.

Ces chiffres se comparent à l'actif net réévalué (ANR) dit "de reconstitution" du groupe, qui équivaut à la valeur à débourser pour avoir le même patrimoine qu’une foncière (l'objet social d'une foncière étant de conserver son patrimoine), indicateur privilégié par les spécialistes du secteur, notamment pour calculer la décote (ou la prime) avec laquelle se traitent ces titres. À 180,80 euros à fin septembre 2020, cet ANR de reconstitution est en baisse de 20,9% sur neuf mois et de 8,2% par rapport à fin juin, "principalement en raison de la réévaluation des investissements immobiliers et de la dépréciation des écarts d'acquisition" indique URW.

Une décote de plus de 80%

À 34,23 euros, le titre du propriétaire du Forum des Halles à Paris ou de la Part-Dieu à Lyon affiche une décote de 81% par rapport à la valeur de son actif net réévalué de reconstitution, contre près de 85% mi-septembre dernier.

Sur le plan opérationnel, le résultat net par action ajusté (RNRPAA) -autre indicateur de référence- s'est établi à 6,57 euros sur les neuf premiers mois, en repli de 30% sur un an. Cette baisse (de 2,86 euros) est liée "aux cessions réalisées (pour 0,35 euro), à l'arrêt de la capitalisation des honoraires internes de commercialisation (pour 0,32 euro) et, surtout, à l'impact du Covid pour 2,42 euros" précise le groupe.

La foncière issue du rapprochement du français Unibail-Rodamco et de l'australien Westfield a généré des loyers de 1,53 milliard d'euros sur les trois premiers trimestres, en baisse de 17,2% en données publiées et de 15,3% à périmètre constant.

Nette amélioration de l'encaissement des loyers

Le recouvrement des loyers des centres commerciaux ressort à 79% au T3 (dont 91% en Europe continentale), en nette amélioration par rapport au deuxième trimestre (52%), "grâce à la reprise de l’activité, aux progrès dans les négociations avec les enseignes et au travail des équipes d'URW" souligne le groupe.

Le président du directoire Christophe Cuvillier énumère d'ailleurs les bonnes nouvelles observées lors des trois derniers mois: "La reprise s’est poursuivie en septembre, avec tous nos centres commerciaux en Europe ouverts et la levée de la plupart des restrictions aux Etats-Unis, sauf en Californie. La fréquentation et les chiffres d’affaires des enseignes ont continué à se redresser. Le taux de recouvrement de nos loyers s’est significativement amélioré. (...) Les négociations avec les enseignes ont bien progressé, avec 72% d’accords déjà trouvés. Nous avons franchi une étape importante de notre programme de cessions de 4 milliards d'euros, avec la signature le 12 octobre 2020 d’un accord en vue de la cession de l’immeuble de bureaux SHiFT, au-dessus de sa valeur comptable".

Vers des allègements de loyers supplémentaires

Le dirigeant constate néanmoins que "la hausse inquiétante du nombre de cas de Covid-19 a conduit à de nouvelles restrictions gouvernementales, dont des reconfinements dans plusieurs pays, qui accroissent l'incertitude" et "pourraient conduire le groupe à devoir octroyer des allègements de loyers supplémentaires, comme durant le premier semestre" (URW prévoit à ce stade d'accorder un total de 250 à 290 millions d'euros d'allégements liés à la crise sanitaire).

Dans ce contexte, le groupe revoit à la baisse sa prévision de RNRPAA sur l'ensemble de son exercice 2020, désormais attendue entre 7,20 et 7,80 euros par action, contre une fourchette comprise entre 7,50 et 7,80 euros par action, qui correspondait à une baisse comprise entre 37% et 40% par rapport au RNRPAA de 2019 (12,37 euros). URW ajuste également de 40 millions d'euros sa prévision de résultat net récurrent pour l’année pleine, soit entre 960 millions et 1,04 milliards d'euros.

"Ce contexte confirme la nécessité de notre plan Reset (qui inclut notamment une augmentation de capital de 3,5 milliards d'euros, une limitation des dividendes (en numéraire) et 4 milliards d'euros de cessions d'actifs d'ici fin 2021, NDLR) afin de renforcer immédiatement le bilan du groupe et réduire son profil de risque" estime Christophe Cuvillier. Un groupe d'opposants mené par l'entrepreneur Xavier Niel et l'ancien dirigeant d'URW Léon Bressler s'oppose toutefois à cette augmentation de capital, réclamant à la place la cession des centres américains du groupe, acquis voici deux ans lors d'une opération d'envergure, le rachat pour une vingtaine de milliards d'euros de Westfield. Les deux camps ont décompté cette semaine leurs soutiens chez d'influents cabinets de conseil aux actionnaires, l'avantage allant pour l'heure à l'actuelle équipe dirigeante.