(BFM Bourse) - La foncière s'attend à un recul de ses résultats cette année, citant un contexte macroéconomique et politique qui pourrait freiner le rythme de la reprise dans l'immobilier neuf.

Sans grande surprise, les résultats 2024 d'Icade sont marqués par un contexte de marché dégradé dans l'immobilier neuf. Le groupe qui est à la fois promoteur mais aussi foncière de bureau a dû composer l'an dernier avec une crise sans précédent dans le secteur.

"On a dû faire face à un contexte compliqué dans nos deux métiers historiques qui sont la promotion et le logement, mais également l'investissement dans les bureaux", a concédé Nicolas Joly, directeur général d'Icade, qui était l'invité de Good Morning Business, ce mercredi 19 février.

Du mieux dans la promotion résidentielle

Sur l'année 2024, Icade a dévoilé des revenus consolidés en recul de 5% à 1,452 milliard d'euros.

Dans le détail, les revenus locatifs bruts du pôle tertiaire - qui représentent un peu plus de 25% du chiffre d'affaires global - ont résisté, s’établissant à 369,9 millions d'euros en 2024, soit une croissance sur un an de 1,4% en données publiées et de 2,5% à périmètre constant.

En revanche, le pôle promotion - qui représente plus de 71% des revenus d'Icade - a dégagé un chiffre d'affaires économique de 1,214 milliard d'euros, soit un repli de 6,1% sur un an. Le groupe explique que ce recul de l'activité touche en particulier le segment tertiaire (-27,3%) du fait de la livraison d’opérations significatives et du volume limité de nouvelles signatures.

Le chiffre d’affaires sur l’activité promotion en résidentiel est stable (+0,6%), grâce à une reprise de l'activité en diffus c'est-à-dire auprès des particuliers. "On voit l'impact de la baisse des taux sur les volumes de réservations, c'est +17%", signale le dirigeant, qui précise avoir fait mieux que le marché en 2024 (-3,7%). En octobre, la foncière disait déjà constater des signaux de reprise dans la promotion résidentielle avec un montant de réservations en légère hausse.

Un CFNC légèrement supérieur aux objectifs

Au total, le cash-flow net courant (CFNC) par action pour 2024, soit son indicateur de référence de rentabilité, s'est établi à 3,98 euros par action, dont 2,94 euros par action pour le CFNC des activités dites "stratégiques". Ces deux indicateurs fléchissent respectivement de 13,9% et de 4,1% sur un an.

"On a vendu une partie de notre activité santé, ce qui pèse mécaniquement sur notre cash-flow mais cette opération nous a permis de renforcer notre bilan pour traverser la crise", rappelle Nicolas Joly.

"Dans notre métier d'investissement de bureaux, nous avons fait face à un certain nombre de départs en 2024 et c'est tout l'enjeu du repositionnement de notre portefeuille. On a entre 10% et 15% d'immeubles de bureaux qu'on considère à repositionner, c'est-à-dire que le jour où le locataire part, la réalité c'est qu'il faudra transformer cet immeuble pour pouvoir le vendre pour qu'il soit attractif. Ce qui pèse sur nos cash-flow", ajoute le dirigeant.

Pour autant, la foncière fait donc "légèrement mieux" que l'objectif qui avait été révisé à la hausse fin novembre, remarque Invest Securities. Grâce à un revenu supplémentaire de son ex-activité santé, la foncière avait relevé son objectif de cash-flow net courant (CFNC) dans une fourchette de 3,78 euros à 3,93 euros par action, dont un CFNC des activités stratégiques dans le haut d'une fourchette comprise entre 2,75 euros et 2,90 euros par action.

En revanche, la valeur du portefeuille de la foncière a poursuivi sa décrue en 2024 "comme largement" anticipé par Oddo BHF. Cette baisse est de 7,1% à périmètre constant dont -6,7% pour les bureaux well-positioned (c'est-à-dire qui, selon Icade, correspondent aux nouvelles attentes des clients), et une baisse de 17,6% bureaux to-be-repositioned (à repositionner, donc).

Une prudence sanctionnée

Pour l'année à venir, la société dit rester prudente sur le niveau d’activité, citant "un environnement toujours volatil et empreint d’incertitudes politiques et économiques".

L'entreprise table sur un CFNC compris entre 3,40 euros et 3,60 euros par action, en net repli donc par rapport aux 3,93 euros.

"Pour 2025, on est prudents parce qu'on estime que sur notre métier de l'investissement, les départs qui se sont cristallisés en 2024 vont continuer de peser en année pleine sur nos cash-flows. Sur la promotion, on a eu un gros travail en 2024 de passer à la paille de fer notre portefeuille de projets. On a passé 85 millions d'euros de dépréciations dans nos comptes mais c'est pour repartir sur des bases plus sereines en 2025 et dans un environnement incertain sur le plan macroéconomique et politique", tient à prévenir Nicolas Joly.

Le dirigeant cite en particulier la disparition du dispositif Pinel, qui concentrait 20% des réservations de logements. Les acteurs de l'immobilier neuf ont alerté à de nombreuses reprises sur la fin de cette niche fiscale dédiée à l'investissement locatif, craignant des conséquences catastrophiques sur leur activité déjà en crise.

"Le Pinel permettait de produire 25.000 logements par an. Sa disparition est un vrai choc pour le marché", avait pour sa part alerté, Fabrice Aubert, directeur général adjoint de Nexity, sur le plateau des Experts de l'Immo lundi 17 février.

Signe peut-être également d'une certaine prudence, la foncière a annoncé le versement d'un dividende de 4,31 euros contre 4,74 euros attendu par le consensus, selon Oddo BHF. Le courtier remarque que la foncière a nettement réduit son taux de distribution à 45% contre 75% en 2023. "Cette politique de distribution est justifiée par Icade par sa volonté de limiter le montant de dividendes pour préserver sa capacité à financer sa croissance future", explique Oddo BHF.

À la Bourse de Paris, Icade est durement sanctionné. La foncière chute de 7,9% vers 13h.