(BFM Bourse) - Encore petite par rapport aux grandes foncières cotées, Inea veut changer de dimension et vise plus de 2 milliards d'euros de patrimoine d'ici 2026.

Alors que la crise sanitaire rebat les cartes d'un marché des bureaux en région parisienne encore très loin de son niveau d'avant-crise, la foncière Inea veut surfer sur l'attractivité renforcée des métropoles régionales pour doubler de taille d'ici cinq ans. Spécialiste de l'immobilier de bureaux dans les grandes villes de Province, Inea a annoncé fin novembre avoir franchi le cap du milliard d'euros de patrimoine en 2021, soit le double d'il y a 5 ans. Et le groupe compte tenir le même rythme de croissance au cours des 5 prochaines années pour passer la barre des 2 milliards d'euros de biens immobiliers en portefeuille à l'horizon 2026.

Le groupe précise dans un communiqué qu'il veut "accélérer en se renforçant dans les dix premières métropoles régionales sur le créneau des immeubles de bureaux neufs" et en "développant sa filiale Flex Park dédiée aux parcs d’activité nouvelle génération" (logistique urbaine du dernier kilomètre). Il s'agit notamment pour la société d'anticiper l'urbanisation et le développement des grandes villes pour construire des immeubles sur des terrains qui ne sont pas encore au cœur du tissu urbain - mais qui le deviendront par la suite.

Au dernier pointage lors de son rapport du premier semestre 2021, la foncière revendiquait un patrimoine total (livré et en cours de construction) d'une valeur vénale (droits compris) de 974 millions d'euros, avec 71 ensembles immobiliers, dont 89% sont situés en régions.

Une décote raisonnable par rapport au secteur

Mais l'élément le plus souvent regardé dans le secteur est l'actif net réévalué (ANR), et la décote du cours de Bourse par rapport à cette mesure. L'ANR intègre la valeur de l'ensemble des biens immobiliers possédés par l’entreprise, augmentée de sa trésorerie et enfin diminuée de ses dettes. Cela représente ce que vaudrait l’entreprise si tous ses biens étaient instantanément vendus et ses emprunts remboursés.

L’ANR dit "de reconstitution", qui équivaut au montant qu'il faudrait débourser pour reconstituer un patrimoine équivalent aux prix courants du marché et en intégrant les droits de mutation, est néanmoins l'indicateur privilégié par les spécialistes du secteur. Inscrit dans les comptes des foncières sous l'appellation "EPRA (calculé selon la méthodologie de cette association européenne des professionnels de l’immobilier) NRV (pour "Net Reinvestment Value"), cet indicateur permet de calculer la décote (ou surcote) avec laquelle se traitent ces titres.

À fin juin, l'ANR de reconstitution d'Inea était de 463 millions d'euros, soit 54,8 euros par action. Avec un cours en Bourse de 45 euros ce vendredi, la décote d'Inea atteint ainsi près de 18%, ce qui est plutôt un bon résultat au sein d'un secteur massacré en Bourse depuis le début de la pandémie. Si Inea est encore un acteur de taille modérée, le groupe présente l'avantage de détenir un parc immobilier plus récent et déjà à 90% dans les clous des normes environnementales qui deviendront obligatoires en 2030 (via ce qu'on appelle le "décret tertiaire").

À titre de comparaison, parmi les foncières essentiellement positionnées sur les bureaux, Gecina affichait à fin juin dernier un ANR de reconstitution de près de 14 milliards d'euros (soit 189,6 euros par action). Par rapport à son cours de Bourse actuel (116,95 euros), cela représente une décote de 38%. De son côté, Covivio (ex-Foncière des Régions) affichait fin juin un ANR de 9,6 milliards d'euros, avec un ANR NRV par action de 112,2 euros. Soit ici une décote de près de 37% par rapport au cours du titre (71,06 euros).

Icade est de son côté davantage diversifié avec notamment un pôle santé très fort (que le groupe voulait coter à part cette année, avant finalement de reporter ce projet sine die). La foncière affichait un ANR NRV de 7,5 milliards d'euros à fin juin, soit 99,2 euros par action. Ce qui correspond à 37% de décote si on le compare au cours actuel (62,1 euros).