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Axa : Axa reim veut se renforcer dans la dette immobilière

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par Juliette Rouillon

CANNES (Reuters) - Axa REIM, qui a déjà acquis pour le compte de ses clients environ un milliard d'euros de dette immobilière en Europe depuis un an, compte aujourd'hui se renforcer sur ce marché, profitant des besoins de refinancement des acteurs les plus touchés par la crise du "subprime".

"Il y a des gens qui vont avoir besoin, qui ont déjà besoin, de refinancer leurs actifs et c'est là qu'il y a de la place pour des gens comme nous qui peuvent intervenir en tant que prêteur", a déclaré lors d'un entretien à Reuters Christian Delaire, directeur de la gestion.

Jusqu'à présent, la société de gestion immobilière du groupe d'assurance a acquis environ un milliard de dette senior, mais elle envisage de se tourner vers des tranches plus risquées.

"Jusqu'ici on a pris de la dette plutôt senior, mais on pourrait chercher à se positionner sur de la dette plus junior."

Mais Axa REIM, qui gère 42 milliards d'euros d'actifs, dont la moitié pour Axa et l'autre pour des tiers à travers une cinquantaine de fonds, reste très vigilant dans un marché en manque de financement et où les prix sont en phase de réajustement.

"Nous voulons être présent sur le marché de la dette immobilière parce que nous pensons qu'il y a des inefficiences dans le pricing et des opportunités d'investissement", a-t-il dit. "Mais aujourd'hui, on est ultra sélectif. C'est un secteur où il se passe plein de choses et ce n'est pas fini."

"On sait attendre aussi", a-t-il ajouté en marge du Mipim qui rassemble plus de 28.000 intervenants du marché immobilier européen et international cette semaine à Cannes.

"Les banques ont commencé à provisionner sur leurs créances immobilières, y compris, en Europe et ce n'est pas impossible que cela continue. C'est mécanique. Leurs marges sont passées de 60 à 130 points de base pour un taux de levier de 60%, ce qui entraine des ajustements de valeur à faire" explique-t-il.

OPPORTUNITÉS D'ACHATS À L'OCCASION DE "VENTES FORCÉES"

Axa Reim a lui aussi subi l'impact de la crise du "subprime" sur certains de ses fonds à fort effet de levier et a dû reporter quelques cessions, notamment en Europe de l'Est, face à des clients qui n'arrivaient plus à trouver un financement.

"Le marché aujourd'hui n'est plus le même qu'avant l'été. Les investisseurs qui utilisent pas mal de levier sont impactés sur les marchés financiers et donc on l'est sur certains de nos fonds. On a des fonds qui utilisent des leviers de 50% à 60%, mais même sur ces bases-là, certains banquiers ne prêtent plus car ils ne sont plus manoeuvrants", a-t-il précisé.

"Mais on bénéficie de notre nom et de notre réputation et on arrive encore à financer, on continue à pouvoir fonctionner", d'autant qu'Axa Reim "n'a pas de problème de moins-values".

Le plus dur est parfois de trouver des acquéreurs solvables.

"Là où nous sommes le plus touché, c'est sur notre activité de vente. Dans certains pays, c'est plus difficile de trouver des acheteurs et nous avons donc décidé de garder les actifs. Par exemple en Europe centrale, nous n'avons pas pu vendre car l'acheteur n'avait pas trouvé de financement", a-t-il ajouté.

Par ailleurs, les difficultés de financement et la disparition de certains acteurs à fort endettement peut être un avantage pour ceux qui, comme Axa, disposent de fonds propres.

"Les difficultés du marché, objectivement, on en bénéficie. Il y a deux ans, avoir une exclusivité sur une acquisition était quasiment impossible par exemple. Aujourd'hui, on retrouve des situations d'exclusivité car les vendeurs ne sont pas mécontents d'avoir des gens sérieux en face d'eux", explique-t-il.

De même en Angleterre et bientôt sur en Europe continentale, les "ventes forcées" vont représenter de bonnes occasions d'achat.

"Il va arriver un moment où certains vendeurs seront obligés de vendre", dit-il. "Pour les opérations à fort taux de levier, il faudra bien savoir à un moment ce que les acheteurs font de leurs actifs et ce que les banquiers font de leur financement."

Globalement, Christian Delaire estime que le marché européen va rester très liquide malgré les problèmes de financement et vise un peu plus de six milliards d'euros d'investissements cette année, contre un peu moins de six milliards l'an dernier.

"La crise du "subprime" a un impact sur les liquidités de marché, mais il y a encore énormément d'argent qui peut s'investir en immobilier", dit-il. "L'argent ne coule plus à flot mais la situation reste globalement très positive."

"Je pense que l'on va voir se développer des opportunités liées aux inefficiences de marché entre les différentes classes d'actifs: l'immobilier direct, l'immobilier coté, la dette et les produits dérivés", souligne Christian Delaire.

Copyright (C) 2007-2008 Reuters


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