(BFM Bourse) - L'entreprise a annoncé ce mardi avoir lancé un procédé en plusieurs étapes pour se désengager de cette activité qu'elle avait auparavant envisager d'introduire en Bourse. Elle définira cette année une nouvelle stratégie.

Icade avait prévenu fin février qu'il menait des réflexions pour cristalliser la valeur de sa filiale santé. La foncière avait, en 2021, souhaité introduire en Bourse cette division mais avait dû suspendre l'opération, invoquant des conditions de marchés non satisfaisantes, avant d'y renoncer.

Icade va donc passer par un moyen plus direct pour extérioriser la valeur de ses participations de 58,4% dans Icade Santé et de 59,39% dans Icade Healthcare Europe (IHE), qui exploite les activités de santé du groupe à l'international, c'est-à-dire une cession en plusieurs étapes.

Le pensionnaire du SBF 120 a ainsi annoncé lundi soir avoir signé un accord d'exclusivité avec le gérant d'actifs immobiliers Primonial REIM pour racheter sa participation dans Icade Santé et piloter la cession du portefeuille d'actifs d'IHE. Le tout sur la base d'une valeur de 2,6 milliards d'euros pour ses deux participations, à raison de 2,3 milliards pour Icade Santé et 300 millions pour IHE.

Vente du portefeuille d'IHE

Icade va dans un premier temps vendre 64% de sa participation dans sa filiale santé pour 1,4 milliard d'euros, avec 1,1 milliard d'euros cédés à Primonial REIM, 100 millions d'euros à Société Générale Assurance tandis qu'Icade Santé va réduire et annuler 200 millions d'euros de son propre capital au bénéfice de sa future ex-maison-mère.

La transaction doit être finalisée d'ici juin prochain. Icade cessera alors de consolider les résultats d'Icade Santé dans ses propres comptes.

Le solde de sa participation dans Icade Santé devra ensuite être cédé d'ici fin 2025, "principalement auprès de fonds gérés par Primonial REIM ou d’investisseurs identifiés par Primonial REIM", explique la foncière dans un communiqué.

Concernant Icade Healthcare Europe, le portefeuille d'actifs de cette société, valorisé à environ 850 millions d'euros à fin décembre 2022, va être mis en vente. "Un mandat a été confié à Primonial REIM qui aura la charge de procéder à la cession du portefeuille selon des modalités et un calendrier permettant d’en optimiser la valorisation", a expliqué la société. Selon une présentation d'Icade aux analystes, ces opérations de cession devraient être accomplies d'ici à la fin 2024.

Les produits de cession des ventes d'IHE serviraient en priorité au remboursement du compte courant d’actionnaire d’Icade - une forme de prêt d'actionnaire consenti par Icade à IHE - pour un montant de 327 millions d'euros. Le solde sera ensuite redistribué aux actionnaires d'IHE, ce qui représenterait 336 millions d'euros pour Icade.

750 millions d'euros de dividendes exceptionnels

Icade estime que l'ensemble de ces opérations généreront des flux de trésorerie allant jusqu'à 3 milliards d'euros, ce qui lui permettra de se désendetter de façon "sensible", explique-t-il.

A fin décembre 2022, la dette nette d'Icade représentait 6,57 milliards d'euros. Son ratio loan-to-value (la dette financière nette rapportée à la valeur de son patrimoine), indicateur phare du niveau d'endettement chez les foncières, s'élevait à fin décembre à 39,3%. A titre de comparaison ce ratio se situe à 35,7% chez Gecina, 41,2% chez Unibail-Rodamco-Westfield et à 37,7% chez Klépierre.

Comme le souligne l'entreprise dans sa présentation aux investisseurs, la remontée des taux d'intérêts et la pression sur les valeurs des propriétés immobilières ont amené le marché à être très regardant sur ces ratios d'endettement.

Icade compte également utiliser les liquidités issues de ces opérations pour saisir "des opportunités de croissance que le contexte de marché actuel devrait générer". La société se donne ainsi des marges de manœuvre pour mettre en œuvre sa future stratégie qu'elle doit dévoiler d'ici à la fin de l'année.

Enfin et non des moindres, Icade explique que l'ensemble des opérations feraient ressortir des plus-values latentes d'environ 1,2 milliard d'euros qui génèreront "une obligation de distribution des dividendes exceptionnels d’environ 710 millions d'euros, distribuables dans les deux années suivants leurs réalisations".

Virage stratégique

A la Bourse de Paris, le marché apprécie ces annonces. L'action Icade s'adjuge 7,5% vers 11h et signe la plus forte progression du SBF 120.

Degroof Petercam juge "positive" la valorisation de référence de cette opération qui permettra "à la société de mettre le cap sur la croissance future". L'intermédiaire financier rappelle que les activités santé d'Icade avaient contribué à hauteur de 38,5% à son cash-flow net courant de 2022. En conséquence, les transactions annoncées vont "fondamentalement changer l'activité" d'Icade, souligne la banque d'affaires belge.

Invest Securities considère également que cette "opération complexe" est "positive boursièrement à court terme" mais la juge "discutable" à moyen terme car elle laisserait Icade "à la tête d'un portefeuille moins diversifié et clairement moins attractif".

On notera que lundi, avant cette annonce, le bureau d'études Oddo avait justement parié sur la possibilité d'une vente de la filiale Icade Santé. Oddo BHF avait ainsi porté son conseil à "surperformance" contre "sous-performance" précédemment sur le dossier, tout en relevant son objectif de cours à 61 euros contre 46,5 euros.