(BFM Bourse) - Le plus grand promoteur immobilier de la cote parisienne a réalisé un début d'année, certes en baisse, mais conforme aux attentes des analystes. La direction a donné plus de détails sur son plan de transformation.

En 2023, Nexity a été heurté de plein fouet par la forte dégradation du marché de la pierre avec des résultats annuels qui ont clairement porté les stigmates de cette crise immobilière sans précédent.

Le groupe a par exemple annoncé une chute de 33% sur un an de son résultat opérationnel quand le bénéfice net s'est effondré à 19 millions d'euros contre 188 millions d'euros en 2022. Et sans surprise, cette dégradation du marché immobilier s'est poursuivie en début d'année 2024. Ce qui a été préjudiciable à l'activité de Nexity en début d'année.

Sur les trois premiers mois de l'année, le chiffre d'affaires du promoteur s'est inscrit conformément aux attentes, en repli de 14%, à 770 millions d'euros. Les revenus issus de la promotion résidentielle ont chuté de 15% sur un an à 489 millions d'euros, conséquence logique de la baisse des réservations au cours des deux dernières années.

En immobilier d'entreprise, le chiffre d'affaires est aussi en repli de 17% à 103 millions d'euros et intègre principalement la contribution de l’Eco-campus de La Garenne-Colombes, dont l'état d'avancement est de 81%.

29% de réservations en moins

Du côté de l’activité commerciale, Nexity a été pénalisé par un net durcissement des conditions de marché. Dans la promotion de logements neufs, qui est le cœur de métier de Nexity, la société a recensé 29% de réservations en moins en volume (-22% en valeur), à 2.005 unités au premier trimestre, faisant mieux que le marché qui accuse une baisse de 31% sur un an.

"Cette évolution des réservations pour Nexity n’est toutefois pas représentative des tendances sous-jacentes en raison d’une base de comparaison très défavorable pour les ventes en blocs (567 réservations contre 1.384 au premier trimestre 2023 ; le premier trimestre 2024 n’est pas représentatif de l’activité attendue sur l’année)", remarque Oddo BHF.

Point positif de la publication, une tendance positive des ventes au détail, qui enregistrent une progression de 1% à 1.438 lots, "après deux années de baisse continue grâce à la combinaison de baisses de prix pratiquées (de l’ordre de 6%) et de la stabilisation des paramètres macroéconomiques", précise TP ICAP Midcap.

A la Bourse de Paris, la publication "conforme aux attentes" de Nexity est bien accueillie. Le titre progresse encore de 4,8%, vers 13h00 après une pointe à 9,9% dans les premiers échanges ce vendredi. Mais depuis le début de l'année, le dossier accuse un retard de plus de 40%.

Une bonne partie de ce retard est imputable à l'accueil glacial réservé aux comptes annuels de Nexity le 29 février dernier. Le promoteur avait alors connu une séance cauchemardesque avec un titre qui s'était alors effondré de 20,2%.

Une année de "transformation"

Pour 2024, Nexity reconduit ses perspectives telles qu'annoncées en février dernier, sans pour autant communiquer des chiffres précis. Le promoteur table toujours sur un résultat opérationnel "positif" qui marquera "un point bas financier" en raison notamment des coûts de réorganisation et des "coûts d'ajustements de l'offre à la nouvelle donne de marché", ce qui permettra un rebond des résultats 2025. Et c'est la petite nouveauté par rapport aux annonces du début d'année.

A ce titre, la direction a donné plus de détails sur son plan de transformation, qui comprend une réduction de la base de coûts de 95 millions d'euros en année pleine à horizon 2026, dont 75% seront réalisés en 2025, et intègre un plan de sauvegarde de l’emploi (45 millions d'euros d’économies), qui concerne 500 postes. Christophe Chaput, analyste chez Oddo BHF, juge qu'un retour à une marge opérationnelle normative en immobilier résidentiel (7/8%) peut ainsi être envisagée en 2026/2027.

Le groupe réitère aussi ses objectifs en matière de désendettement, aidé récemment par la vente de son activité d'administration de biens au fonds Bridgepoint pour une valeur d'entreprise de 440 millions d'euros.

L'exercice 2024 sera de toute façon "une année de grande transformation", résume Florian Cariou, analyste chez TP ICAP Midcap, qui s'attend à ce que Nexity "pourrait être en perte nette sur l’année".

Cependant, "au vu du désendettement du groupe et pour jouer le début d’amélioration de l’activité commerciale sur la fin d’année", le bureau d'études maintient sa recommandation à l’achat avec un objectif de cours ajusté à 18 euros, contre 20 euros "à la suite de la prise en compte d’un scénario encore plus dégradé sur 2024 et l’ajustement des paramètres de marché".

Potentiel de rebond

"Nexity étant l’un des titres ayant le plus corrigé boursièrement depuis le début de la crise immobilière, son potentiel de rebond dans les mois à venir devrait logiquement être également le plus important", abonde Florian Cariou.

"Au niveau des réservations de logement neuf en France, la visibilité reste faible mais compte tenu de la stabilisation des différents paramètres économiques des opérations (coûts de construction ; évolution des taux d’intérêt), nous envisageons une année 2024 qui pourrait être stable pour Nexity (réservations de logements neufs)", poursuit le spécialiste.

Pour Christophe Chaput, le contexte actuel reste "compliqué avec une nouvelle baisse de la profitabilité pour 2024 et un free cash flow qui devrait être déficitaire" mais ''la cession des activités d’administration de biens (voire celles de distribution), permet de disposer d’une flexibilité financière pour s’adapter aux nouvelles donnes de marché (accélération vers la régénération urbaine, avec l'opération Carrefour)". L'analyste reste à neutre sur Nexity, avec un objectif légèrement ajusté à 11 euros contre 12 euros, en raison des incertitudes sur le niveau des réservations en 2024.