(Cercle Finance) - Monsieur Philippe Rosio, Président du Directoire de Foncière Inea, foncière entrepreneuriale investissant dans le secteur tertiaire, a lancé le 24 novembre une augmentation de capital par appel public à l'épargne. La fourchette indicative de prix est comprise entre 38 et 42 euros. Cette offre à prix ouvert (OPO) prendra fin le 6 décembre à 17H. La première cotation interviendra le 12 décembre sur le compartiment Eurolist C d'Euronext.

- Pourquoi Foncière Inea souhaite s'introduire en Bourse avant la fin de l'année 2006 ? - Philippe Rosio : Avec l'introduction en Bourse de Foncière Inea, nous visons en fait trois objectifs. Le premier est de poursuivre notre développement. L'augmentation de capital initiée le 24 novembre va nous permettre d'augmenter nos fonds propres d'environ 40 millions d'euros et donc d'accroître notre capacité d'endettement afin de financer de futures acquisitions. Notre deuxième objectif est d'obtenir le statut fiscal SIIC à compter du 1er janvier 2007. Pour ce faire, il est impératif que Foncière Inea soit cotée avant la fin de l'année 2006. Avec le statut SIIC, Foncière Inea pourra mener une gestion active de son patrimoine et procéder à des arbitrages. Le statut SIIC exonère en effet les foncières de l'impôt sur les sociétés, en particulier sur les plus-values. Enfin, l'entrée en Bourse de Foncière Inea est source de notoriété et de visibilité.

- Avec un flottant de 13%, le titre Foncière Inea va-t-il afficher une liquidité satisfaisante ? - Philippe Rosio : En réalité, le flottant de Foncière Inea devrait s'établir entre 20 et 25%, ce qui constitue un niveau tout à fait satisfaisant. Les nouveaux actionnaires représenteront bel et bien 13% de l'actionnariat à l'issue de l'introduction en Bourse. Mais sur les 80 actionnaires constituant à ce jour le capital de Foncière Inea, 18% détiennent moins de 1% du capital et sont théoriquement susceptibles d'échanger à tout moment leurs titres. Foncière Inea est donc loin d'être captive d'un actionnaire majoritaire ou d'un bloc d'actionnaires.

- Quels sont vos objectifs de croissance en terme de patrimoine ? - Philippe Rosio : Foncière Inea a été créée fin 2004. En l'espace de 18 mois, un patrimoine de 134,7 millions d'euros a été constitué. Il se compose de 50 actifs neufs situés en régions, représentant une surface de 82 729 mètres carrés ; plus un engagement de 40 000 mètres carrés en matière de parcs d'activité suite au partenariat signé en septembre 2006 avec le promoteur ALSEI. Fin 2006, ce patrimoine devrait atteindre une valeur estimée de 175 à 200 millions d'euros. Notre objectif est de le porter à moyen terme, - c'est à dire à un horizon de 18 mois - , à 300 millions d'euros. Nous allons donc investir 100 millions d'euros en actifs immobiliers d'ici la fin de l'année 2007, sur la base de nos 40 millions de fonds propres et d'un effet de levier avoisinant les 60 millions d'euros. Plus généralement, nous visons à terme un ratio entre nos fonds propres et nos engagements de 1 pour 3.

- Comment comptez-vous obtenir un rendement de 15% par an ? - Philippe Rosio : Notre objectif de rendement de 15% par an, dividende compris, sera atteint à un horizon de 5 à 7 ans. Les loyers générés par le patrimoine de Foncière Inea contribueront à la réalisation de cette performance à hauteur de 50%,les plus-values de cession résultant des arbitrages pour les 50% restants. Pour y parvenir, nous entendons cibler un patrimoine disposant d'un fort potentiel de valorisation et de rendement. Les actifs immobiliers susceptibles de nous intéresser devront ainsi afficher des rendements locatifs compris entre 7 et 9%. Dans le cadre du statut SIIC, nous mènerons par ailleurs une politique active d'arbitrage. A ce titre, nous avons choisi d'investir dans des biens immobiliers d'une valeur de 2,5 à 20 millions d'euros, plus facilement cessibles. La durée moyenne de détention de nos actifs oscillera entre 5 et 7 ans. Nous avons en outre choisi une organisation souple pour limiter les frais de gestion et de structure. Grâce à l'externalisation des prestations, le coût global de gestion se limitera à 0,80% de la valeur des actifs gérés, contre plus de 1% en moyenne sur le marché.

- Quelle sera votre politique en terme de dividendes ? - Philippe Rosio : Le statut SIIC impose une distribution de 85% des revenus locatifs et 50% des plus-values. Mais à ce jour, il est difficile d'avancer un niveau de dividendes. Nous avons simplement averti que Foncière Inea ne procéderait à aucune distribution en 2006. Le premier dividende sera versé en 2008 au titre de l'exercice 2007, pour lequel nous anticipons des loyers nets s'élevant à 7,388 millions d'euros. Il est certain toutefois que notre objectif sera à terme de verser à nos actionnaires des dividendes compétitifs par rapport aux autres foncières.

Propos receuillis par François Le Roux.

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