(BFM Bourse) - La banque allemande est passée de "conserver" à "acheter" sur l'action ce vendredi sur la foncière d'immobilier de bureaux et résidentiel. Au vu de sa faible valorisation et de meilleures conditions économiques, l'établissement d'outre-Rhin estime qu'il est temps de se positionner sur le titre.

Gecina fait partie de ces groupes qui ont, un temps, été cités comme de sérieux candidats à une entrée au CAC 40. Après tout, la capitalisation boursière actuelle (autour de 7,23 milliards d'euros) de la foncière s'avère supérieure à celle d'un groupe comme Teleperformance (4,9 milliards d'euros), membre du célèbre indice.

Toutefois, Gecina est distancée par Unibail-Rodamco-Westfield (11,6 milliards d'euros), le seul représentant du secteur immobilier sur le CAC 40, alors que leurs deux capitalisations étaient comparables il y a encore quelques trimestres.

Ce qui est notamment dû à la sous-performance de Gecina, cette année. L'action du groupe d'immobilier de bureaux et résidentiel progresse de seulement 4,1% contre 10,7% pour Unibail-Rodamco-Westfield (URW).

Cette sous-performance de Gecina ne se limite pas à URW. Le groupe français est à la traîne de l'ensemble du secteur immobilier, l'indice paneuropéen Stoxx Europe 600 REITs prenant 8,32% depuis le début de l'année.

Ce alors que les analystes soulignent régulièrement la qualité du portefeuille d'actifs du groupe ainsi que la capacité de la société à le valoriser.

"Les actifs de Gecina sont situés en plein cœur de Paris, l'un des marchés les plus liquides et les plus prestigieux d'Europe, et l'un des plus chers pour les locataires", explique par exemple le bureau d'études indépendant Alphavalue.

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Une valorisation attrayante

Le paradoxe n'a pas échappé à Deutsche Bank. Dans une note sectorielle, la banque allemande est passée de "conserver" à "acheter" sur l'action tout en rehaussant son objectif de cours à 109 euros contre 95 euros précédemment. Cette cible accorde un potentiel de plus de 18% au titre, au cours du clôture de vendredi.

À la Bourse, le titre Gecina réagit bien à ce changement de conseil, l'action progressant de 2,3% en fin de matinée.

Dans sa note sectorielle, la banque allemande explique que les aller-retours de Donald Trump sur les droits de douane et, plus largement, l'incertitude géopolitique, conduisent à des perspectives difficiles pour les sociétés d'investissement immobilier (SIIC).

Toutefois, ses économistes estiment que l'horizon macroéconomique s'améliore en Europe en raison notamment du plan de relance de l'Allemagne dans les infrastructures et la défense qui aura des externalités positives sur l'ensemble du Vieux Continent.

Deutsche Bank estime que cette meilleure conjoncture bénéficiera davantage à l'immobilier commercial et moins au résidentiel. Ce qui l'a amené à relever son conseil sur Gecina.

"Nous pensons que Gecina présente l'une des valorisations les plus attrayantes dans ce secteur, compte tenu de son potentiel de croissance, de la valorisation attrayante de ses actions par rapport aux niveaux historiques et de la solidité de son bilan", écrit la banque allemande.

Des craintes exagérées sur les renouvellements de baux

Deutsche Bank souligne que 54% de son portefeuille est exposé au quartier central des affaires à Paris (composé d'une partie des 1er, 2e, 8e, 9e, 16e et 17e arrondissements, NDLR), et, plus largement, 75% à la ville de Paris. Or, ces zones s'avèrent dynamiques.

"À Paris, la société bénéficie d'une dynamique toujours forte dans le segment des bureaux de premier ordre, qui se caractérise par une pénurie continue de l'offre, ce qui stimule la croissance des loyers", écrit Deutsche Bank.

"Les baux récents ont atteint le niveau de 1 200-1 300 euros par mètre carré par an avec des incitations stables, alors que le seuil de 1.000 euros a été franchi il y a environ deux ans", fait valoir la banque.

Par ailleurs, Gecina redéploie avec pertinence son capital. Deutsche Bank cite, côté cession, l'exemple de la vente d'un portefeuille de résidence étudiante pour 538 millions d'euros, finalisée fin juin.

Côté acquisitions, Gecina a repris mi-mai un ensemble de bureau de 32.200 mètres carré pour 435 millions d'euros. La banque Jefferies jugeait que cette transaction était "clairement positive" pour le groupe avec un rendement d'au moins 6,2% sur cet investissement.

Deutsche Bank estime, par ailleurs, exagérées les craintes du marché sur les échéances des baux de la société. Environ 46% de ces baux expirent d'ici à la mi-2027, un niveau certes plus élevé que chez les autres groupes d'immobilier cotés.

Mais la banque allemande explique que d'ici à 2027 les livraisons de nouveaux projets apporteront de toute façon des revenus qui compensent ce risque. Quatre projets majeurs devant aboutir à des loyers de 80 millions à 90 millions d'euros seront livrés sur cette période.

Surtout, la société possède un bon bilan en matière de gestion de ses échéances de baux. Un bail important sur un immeuble situé dans le quartier des affaires de La Défense avec un seul locataire doit arriver à échéance mi-2027, pour un total de 40 millions à 50 millions d'euros loyers.

Or cet immeuble "est destiné à être converti d'un actif à locataire unique en un actif à locataires multiples grâce à une rénovation légère pour permettre une réalisation rapide, car il semble y avoir une concurrence limitée en 2027-2028 pour les nouveaux actifs repositionnés à La Défense", explique Deutsche Bank.