Andréa Brignone Associé Exact
Andréa Brignone, associé Expérience et Action et auteur du Tao de la Bourse et du Trading, est économiste, chargé d’enseignement à Paris II Panthéon Assas. Auteur de l’encyclopédie de l’économie de Larousse, il est également expert auprès de la Commission Européenne. Conférencier …
(BFM Bourse) - J’aborde aujourd’hui un domaine qui n’est pas le mien et dont je ne suis pas spécialiste. Ma seule compétence est d’être depuis 25 ans membre du conseil de surveillance d’une SCPI qui de plus n’investit que dans les boutiques. C’est vous dire que vous avez affaire en la matière à un Candide. Mais curieusement pendant le Salon de l’Analyse Technique, trois personnes m’ont posé la question qui figure en titre et j’ai donc considéré que c’était une préoccupation d’un certain nombre d’investisseurs. Je pense que la volatilité des marchés financiers n’est pas pour rien dans cette réflexion. Nous nous placerons ici strictement sur le plan qui est le notre ; le plan financier.
Voyons d’abord la rentabilité du placement. Celle-ci tourne pour un investisseur particulier entre 3 et 6 % brut pour un appartement à partir de 100 m2. Quand je dis brut il n’y a pas seulement les impôts à déduire, mais aussi éventuellement les frais des agences qui s’occupent de la gestion de votre appartement si vous aurez à le louer. Si vous l’habitez, comparez la rentabilité des autres placements avant de décider si vous devenez acquéreur ou non. N’oubliez pas bien sûr d’y inclure le coût du crédit.
La plupart de mes interlocuteurs me rétorquent alors : premièrement les loyers s’évaporent alors que les mensualités du crédit vous permettent d’acquérir un bien. Deuxièmement au bout d’un certain temps vous ne paierez plus de loyer. Troisièmement ce bien va prendre de la valeur.
Aux deux premiers arguments, il est facile de répondre que en réalité vous recevez un service (le fait d’habiter quelque part) contre un paiement (loyer ou mensualité) et qu’il faut évaluer le coût comparatif de ce service dans les deux cas. Sans oublier d’y ajouter la taxe foncière et l’éventuel ISF. Examinons maintenant le troisième argument.
Un bien immobilier a des chances de prendre de la valeur quand il est acheté en bas de cycle et non en haut d’un cycle, (ce qui est le cas aujourd’hui). Bien sûr, il existe toujours des opportunités qui font que un bien est sous coté pour toutes sortes de raisons et qu’ il présente des opportunités d’investissement. (comme en bourse pour certains actifs sous cotés). Mais il n’y a pas que les marchés financiers qui connaissent des vents de folies, le marché immobilier est aussi victime de ces accès et souvent de façon plus durable, car il concerne plus de gens et surtout de nombreux organismes se mettent en oeuvre pour attiser le feu.
D’autre part quand on achète un bien immobilier on regarde rarement les charges qui peuvent surgir. Je ne parle pas des charges courantes, mais des charges d’entretien qui sont à rajouter au prix d’acquisition et qui seront à comparer avec l’éventuelle plus-value.
Essayons de voir quelles peuvent être ces charges dans le cas d’un bel appartement dans un immeuble haussmannien dont les agences immobilières nous vantent les charmes.
Avant toute chose, n’oubliez pas d’ajouter au coût d’acquisition de votre appartement les frais de notaires (qui sont en réalité essentiellement des impôts) et la commission de l’agence.
Ensuite penchez vous sur la partie technique de votre immeuble qui risque de réserver de nombreuses surprises. J' éliminerai de ce qui suit les immeubles qui ont été rénovés par des promoteurs sérieux, qui ont pratiquement rebâti l’immeuble ou tout au moins effectué les consolidations nécessaires. Vous retrouverez généralement cette rénovation dans le prix, mais au moins vous n’aurez pas de surprises. Vous saurez ce que vous achetez.
Un certain nombre de lois aberrantes et la crise des années 90 ont amenés les institutionnels et en particulier les compagnies d’assurances à se défaire de leur parc immobilier. Un certain nombre d’opérateurs (en particulier anglo-saxons aux réflexes plus rapides) ont rachetés ces immeubles à des prix très intéressants pour les revendre plus haut à des prix nettement plus élevés (C’est la même chose à la Bourse, il faut acheter quand tout le monde se défait de ses titres). Mais il faut vendre vite sinon les plus values deviennent taxables. Résultat : réhabilitation cosmétique des immeubles et renchérissement des prix. Deuxième résultat : ces immeubles n’ayant pas été sérieusement rénovés, la charge en est renvoyée sur les acquéreurs.
Conséquence : quand vous êtes en face de ce type d’immeuble vous devez vous poser de nombreuses questions pour avoir une idée des charges qui vous incomberons si vous en devenez acquéreur. Voici une petite liste de points à vérifier :
Ces fameux immeubles ont été construis depuis 120 et 130 ans. Vicat venait de redécouvrir le béton inventé par les romains. La plupart des immeubles ne sont pas en pierre de taille, seule la façade l’est. Le reste est du béton. Vous devez déjà savoir si la charpente est en bois ou en acier. Si elle est en bois, vous aurez peut être la mauvaise surprise de vous apercevoir que les poutres auront littéralement fondu. (C’était le cas d’un bureau que j’ai occupé).
Ensuite vérifiez l’état du béton. Pour cela examinez si les fissures sont nombreuses et si elles concernent non seulement le plâtre qui recouvre le béton, mais le bâti lui même. Demandez à faire un tour aux caves et dans les escaliers de services. Cela est souvent très instructif.
Ensuite vérifiez si l’immeuble est aux normes : hauteur des gardes corps (tous les balcons et fenêtres risquent d’avoir à être refaits), tuyauteries diverses et variées (non seulement elles risquent de rendre l’âme, mais des normes existent désormais que vous devrez suivre un jour ou l’autres) etc.
La toiture a peut être été refaite et elle a belle apparence avec ses toits d’ardoises. Vérifiez l’épaisseur et la qualité des ardoises. On a remplacé la plupart du temps des ardoises épaisses par des ardoises de 3 mm d’épaisseur, contenant du calcaire par exemple (vous le verrez aux traces blanches sur les ardoises). La durée de vie de la toiture en est réduite.
Vérifiez l’ancienneté des machineries d’ascenseurs et des chaudières d’immeuble. Chaque remplacement est d’un coût important. A l’intérieur de l’appartement : vérifiez les fissures, surtout si ce sont des murs porteurs. La transformation des chambres de bonnes et les travaux effectués par les autres nouveaux locataires ont souvent crées des fissures importantes dans les bâtis. Il en est de même si d’importants travaux souterrains ont été menés (comme le chantier Eole par exemple).
Vérifiez l’état des parquets : un parquet doit être serré. S’il y a de l’espace entre les lames vous aurez à le faire ré agréer et même à refaire des lames. Ce qui est très onéreux. Vérifiez simplement les craquements du parquet ; Ils doivent être doux et ne pas ressembler à des craquements d’ossements que l’on broie.
Vérifiez l’âge des chaudières internes et des ballons.
Finalement vérifiez l’état de la menuiserie, souvent repeinte mais en piètre état. Le diagnostic énergie vous donnera un idée de son étanchéité et donc de son état. Enfin vérifiez la date du dernier ravalement. Si elle trop ancienne vous aurez cela en charge aussi.
Bref comme à la bourse n’écoutez personne et fiez vous à votre bon sens, sans passion, ni émotion, et sans céder aux sirènes des agents immobiliers : une affaire ratée, il y en a d’autres.