PARIS (Reuters) - Dans la perspective d'un redressement progressif des loyers de bureaux dès mi-2010 en France, les foncières cotées ont encore un potentiel de hausse de 10-15% à moyen terme, estime Pierre Dinon, responsable de la gestion immobilière chez Allianz Global Investors France.

Toutefois, après un rebond de l'indice sectoriel en France de plus de 90% depuis le 9 mars, la Bourse a anticipé un peu vite l'amélioration du marché immobilier et devrait subir une correction du même ordre dans les mois à venir, selon lui.

"A moyen terme, nous estimons que (les foncières) ont une capacité de performance de l'ordre de 10 à 15% d'ici fin 2010", a-t-il déclaré mardi lors d'une présentation à la presse.

"Mais il faudra que cela passe par un creux qui devra être mis à profit (pour revenir à l'achat)", a-t-il ajouté.

Cependant, un risque de tassement des loyers au premier semestre 2010, notamment dans les bureaux, fait peser une incertitude sur les performances à court terme du secteur.

Dans un marché immobilier qu'il voit assagi après ses excès des années 2005 et 2006, Pierre Dinon estime que les foncières retrouveront leur attrait en tant que valeurs défensives et de rendement, après avoir été achetées pour les plus-values.

"On va progressivement entrer dans un cycle nouveau de l'immobilier et de l'immobilier coté (..) plus sain et plus solide", a-t-il dit. "Les foncières vont retrouver un statut de secteur de rendement, de secteur défensif", a-t-il ajouté.

Signe du regain d'intérêt pour l'immobilier coté, les deux fonds du groupe - Allianz Foncier en zone euro et Allianz Immo sur l'Europe - gèrent à nouveau environ 400 millions d'euros dans cette classe d'actifs, contre 220 millions en mars 2009 et 800 millions début 2007, au plus fort de l'euphorie immobilière.

Selon ce gérant, pour certaines valeurs, qui ont subi des décotes allant jusqu'à 40% à 60% au point bas de mars 2009 par rapport à leur actif net réévalué (ANR), la surcote peut aller jusqu'à 25-30% compte tenu de ces anticipations plus favorables.

Actuellement, parmi les plus grandes foncières françaises, Unibail-Rodamco se traite avec une surcote de 10-15% sur l'ANR à fin juin et Klépierre avec une surcote de 6%.

TRÈS PEU DE CHANTIERS DE BUREAUX

Constatant la bonne résistance des foncières à la crise - aucune d'entre elles n'ayant rompu ses "covenants" bancaires - le gérant spécialisé estime que le secteur devrait continuer à délivrer de bons résultats et distribuer des dividendes élevés.

Les loyers se sont ajustés à la baisse d'environ 15% en un an et devraient continuer à s'ajuster au même rythme sans risque d'effondrement sauf crise majeure de l'emploi, a-t-il estimé.

En France, même la baisse de la consommation des ménages ne devrait pas peser lourdement sur les loyers des foncières commerciales telles qu'Unibail-Rodamco ou Klépierre par exemple.

De même, sur le marché des bureaux, les taux de vacance restent très raisonnables (6,5% en Ile-de-France) et ne devraient pas dépasser 8% ou 9% dans les 12 mois à venir.

Compte tenu de la grande prudence des promoteurs qui ont drastiquement diminué leurs projets de constructions nouvelles (700.000 m2 à livrer en 2010 et 300.000 m2 en 2011, contre 1,3 millions en 2009), il existe même un risque de quasi-pénurie.

"Il n'y a plus grand chose qui se construit. Les années 2011 et 2012 risquent d'être difficiles pour ceux qui chercheront des mètres carrés supplémentaires. On risque de se trouver face à une forme de rareté de certains biens immobiliers", a-t-il dit.

Parallèlement, le robinet du crédit "s'entrouvre à nouveau" et "les foncières de qualité trouvent de la dette", note-t-il.

Dans ce contexte, les sociétés les plus solides du point de vue financier devraient trouver des opportunités d'acquisition.

"On pense que certaines foncières sortiront plus fragilisées que d'autres et pourront représenter les cibles intéressantes", a-t-il déclaré, ajoutant que des fonds, des foncières ou des entreprises devraient aussi céder des portefeuilles d'actifs.

Juliette Rouillon, édité par Matthieu Protard

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