LESNXCONSTRUCTEURS

LNC - FR0004023208 SRD PEA PEA-PME
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Forte décote du titre LNC (analyse) :

11/03/2010 par citrus 0
Les Nouveaux Constructeurs : (Analyse mise à jour le 09/03/2010)



LNC fait figure de bon élève dans son secteur. Le CA 2009 de LNC a progressé de 25% à 649 M€,

alors que celui de Nexity n'a progressé que de 6% et celui de Kaufman & Broad reculé de 20%.



1) Une implantation géographique sélective :

LNC est implanté sur l'axe Paris-Lyon-Marseille ainsi que dans les Alpes Maritimes et à

Montpellier. L'activité immobilière de ces agglomérations est particulièrement dynamique. Les

fondamentaux sont sains et il existe une forte demande à satisfaire.

En Espagne (environ 10% du CA) sur Madrid et Barcelone et en Allemagne (environ 20% du CA) à Berlin

et Munich.



2) Un homme qui compte :

Olivier Mitterrand (président et actionnaire majoritaire) créateur de LNC, en a fait en 30 ans

l'un des principaux promoteurs immobilier français. C'est un entrepreneur indépendant atypique,

passionné et innovateur. Ses moteurs sont la création architecturale, la rigueur de conception, la

recherche de la qualité. Ses collaborateurs le disent brillant, courtois et infatigable. Il est

très impliqué et est régulièrement sur le terrain. Son expérience lui a permis de sortir de la

crise avant ses concurrents. Il est confiant et sa stratégie est validée dans tous les détails.



3) Un bilan assainie au 30 juin 2009 :

- Le désendettement opéré a permis un retour au ratio normalisé d'endettement de la société

soit une parité fonds propres / endettement : 168M€ de dettes pour 168 ME de fonds propres.

- La trésorerie atteignait 116 M€ (8€ par action).

- Le déstockage a été mené très rapidement et terminé pour l'essentiel. Les nouveaux

programmes en commercialisation le sont sur des bases de prix de revient réajustés aux prix

d'après crise.



4) Le contexte reste favorable:

En 2010, la demande de logements neufs devrait rester à un bon niveau, en raison de ses

sous-jacents structurels, des mesures de soutien et des taux d'intérêt qui devraient rester bas.

De plus cette demande rencontrera une offre limitée.



- 105000 logements ont été vendus en France en 2009 et la profession attend pour cette année un

chiffre honorable légèrement inférieur à 100000 logements, contre 79400 en 2008.



-Le marché est en voie de normalisation. L'embellie immobilière constatée fin 2009 se confirme

au 1er trimestre. La chambre des notaires d'IDF dans sa note de conjoncture du 25 février 2010

parle même "d'un marché redevenu dynamique sur Paris".



- Les taux d'intérêts sont toujours au plus bas depuis 5 ans (avec une nouvelle légère baisse

sur mars). Les acquéreurs bénéficient actuellement d'un accès au crédit attractif. Sur une

durée 20 ans il est possible d'emprunter à des taux fixes allant de 3,60% à 3,95%. La

concurrence reste très forte entre les banques.



- Le gouvernement va continuer à stimuler le secteur car il s'agit d'un moteur de croissance

important pour entretenir la reprise économique en France. Le maintien du dispositif Scellier

devrait permettre à la demande des investisseurs de rester à un niveau élevé. Le doublement de

l'enveloppe du prêt à zéro% pour soutenir l'accession à la propriété a été voté jusqu'au

30 juin 2010.



- Grâce à la baisse des taux, au doublement du PTZ et aux réajustements de prix et d'offre, la

resolvabilisation des ménages a progressée de l'ordre de 30% depuis 2 ans.



- Une certaine crainte de l'inflation, en réaction aux endettements élevés des Etats, encourage

l'orientation de l'épargne vers l'immobilier.



- L'offre d'immobilier résidentiel neuf reste faible car beaucoup de promoteurs ont coupé leurs

programmes. Ce qui soutient les prix et préserve les marges.



- Les acquéreurs vont continuer à privilégier les biens immobiliers neufs car ils répondent aux

nouveaux standards environnementaux et thermique, au détriment de l'ancien.



5) Immobilier d'entreprise :

Les opérateurs du secteur attendent un redémarrage progressif des commandes en 2010, notamment

grâce à l'amélioration de l'accès aux financements bancaires. Le gel de nombreux projets

laisse entrevoir une situation de rareté de l'offre.

Parmi les 10 pôles d'excellence voulus par le gouvernement, celui de Marne-La-Vallée est

désormais activé. LNC et son partenaire le fonds d'investissements familial américain Federal

Development Europe ont été retenus pour y développer 154000 m2 d'espaces tertiaires. Ce projet,

baptisé "Green Vallée" est estimé entre 400 et 450 M€. La première tranche de 50000 m2

débutera en octobre 2010.



6) Précisions :

- Le résultat net négatif de 45M€ en 2008 représente un crédit d'impôt de l'ordre de 14

M€ (1€ par action).

- Les réservations au 31/12/2009 sont à un bon niveau : 563 M€ (contre 424 M€ fin 2008) soit

+33%.

- La société possède 2 terrains en Pologne.

- L'introduction en bourse de LNC, en novembre 2006, s'est faite sur la base d'une valorisation

de la société de 300M€ pour 1 CA 2006 de 457M€ et un résultat net 2006 de 34M€. La

capitalisation à ce jour étant de seulement 80 M€.



7) Extraits d'interviews de OM :



- OM le 07/10/2009 : "...Nous avons pu effectivement perdre de l'argent sur des ventes en bloc en

2008, ce qui n'est plus le cas en 2009 pour les nouveaux programmes. Nous n'avons pas

d'inquiétude à moyen terme dans la mesure ou nous sommes présents sur des zones géographiques

qui connaissent un développement démographique et d'importants besoins de logements...

La question du dividende est du ressort du conseil de surveillance mais nous devons faire en sorte

que LNC retrouve la profitabilité dès 2009..."



- OM le 05/11/2009 : "...Le T3 a confirmé la progression de nos principaux indicateurs

d'activité en ligne avec la bonne reprise des réservations dans le marché résidentiel

français. Aujourd’hui nous continuons à porter nos efforts sur la défense de nos marges et la

reconstitution du portefeuille foncier... "



- OM le 07/01/2010 : "...Le véritable baromètre du marché est l'immobilier ancien. Ce marché

est en train de se réveiller (ndlr : rédémarrage des crédits relais). Quant au résidentiel neuf

il devrait rester soutenu par le dispositif Scellier. Même si l'engouement pourrait être moins

fort qu'en 2009. En primo-accession, les besoins de logements augmentent car la progression

démographique reste forte..."

"... Le marché Espagnol résidentiel n'est pas autant sinistré qu'on le dit. Dans le secteur

social, notamment à Barcelone et Madrid ou nous sommes présent, les transactions restent

soutenues. En Allemagne, l'activité a été bonne..."



- OM le 04/02/2010 : " Le plan d'adaptation mis en place en 2008 et conduit de façon déterminée

en 2009 a permis à LNC d'enregistrer cette année une nette reprise de son activité, notamment

dans le marché résidentiel français. Tout au long de l'exercice, la reconstitution du

portefeuille foncier en France, élément essentiel du niveau futur de notre activité, a été au

coeur de nos priorités et s'est concrétisée par une forte hausse de nos maitrises foncières au

4ème trimestre".



- OM sur BFM le 05/02/2010 : "...On a pas du tout rogné sur les prix...Les sacrifices de prix sont

largement dernière nous...Le carnet de commande à diminué car nous avons beaucoup livré et le

plus important était de reconstituer le portefeuille foncier..."



8) La possible bonne surprise des comptes 2009 (publication le 31 mars) :



- Au 30 juin 2009, le bilan était assainie avec un montant de dettes de 168 M€ pour 168M€ de

fonds propres. Soit le ratio de 1/1 que la société s'est toujours fixé comme référence.

- La trésorerie s'élevait 116 M€ à la même date.

- Les livraisons ont atteint un niveau élevé sur T4

- Depuis T3, Olivier Mitterrand nous l'a dit, LNC " ne rogne plus sur ses prix".

- 2009 a connu une accélération très forte d'activité au cours des 2 derniers trimestres.



9) Le fort potentiel de rattrapage du titre.



2009 a mis en lumière toutes les ressources des équipes de LNC. L'entreprise a prouvé sa

capacité à résister, à s'adapter puis à reprendre l'initiative. LNC est en parfait ordre de

marche, sur des bases saines et va profiter pleinement d'un marché en cours de normalisation,

grâce en particulier à des zones d'implantation géographiques porteuses.



10) Valorisation de l'action LNC :



Valorisation par le CA :

Nexity se valorise actuellement sur la base de 55% son CA

Kaufman & Broad 40% et LNC 15% seulement.

Sur la base de 40% le CA, LNC vaudrait 15€.



Valorisation par le résultat :

Le CA 2010 sera certainement inferieur à celui de 2009 mais les marges seront meilleurs car

l'offre a été renouvelée et s'est adaptée aux nouvelles conditions de marché.

Nous avons à faire à une société en mesure de réaliser en 2010 un CA d'environ 550 M€ et une

marge nette de 3% à 5%. Ce qui donnerait un résultat net de l'ordre de 22 M€ soit un BNPA de

1,52€.

Pour un PER prudent de 8, la valorisation de la société ressort à 12€.

11/03/2010 par Antarès 0
Je ne partage pas l'ensemble de cette analyse.

Bon nombre de ville en France sont saturés de logements vides...

pour les investisseurs, non loués malgré la défisc promise avec des loyers surévalués...

Des promoteurs ont déposé le bilan, avec des acquéreurs dans la panade. Lire les journaux, le

forum sur capital.

Les projets sont toujours mirobolants à l'autre bout de la France, par rapport à votre domicile.

Restent toujours de bonnes opérations à réaliser, mais à regarder à la loupe, accompagnées de

compétences reconnues indépendantes.



L'immobilier d'entreprise et commercial sont encore porteur, mais là ausi après une sélection

rigoureuse et une mutualisation de risque par exemple, voir quand même si le lieu n'est pas

saturé, non pas sur vagues informations mais de visu.



11/03/2010 par citrus 0
merci pour cet avis. LNC je pense limite le risque dont vous parlé car ils sont positionné sur des

agglomérations en fort développement démographique et non pas sur des zones en devenir. La

progression du CA de 25% en 2009 chez LNC est une preuve du dynamisme de ces villes.
27/03/2010 par citrus 0
Reprise des ventes et stabilisation des prix confirmées :



La crise immobilière semble s'estomper. Entre novembre 2009 et janvier 2010, le nombre des ventes

de logements anciens en Île-de-France a augmenté de 34 % par rapport à la même période un an

auparavant ! En tout, les notaires ont enregistré 26 200 ventes lors de ces trois mois. La reprise

constatée en fin d'année s'est donc confirmée en janvier 2010. Sur ce seul mois, le nombre de

transactions est supérieur de 50 % par rapport à janvier 2009 !

Communiqué Notaires Paris-Île de France, 23 mars 2010.



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