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Marché : La bce ne freinera qu'à la marge le crédit immobilier

La bce ne freinera qu'à la marge le crédit immobilierLa bce ne freinera qu'à la marge le crédit immobilier

par Marc Angrand

PARIS (Reuters) - La première hausse des taux d'intérêt de la Banque centrale européenne (BCE) depuis près de trois ans devrait conforter la tendance à la remontée du coût des crédits immobiliers en France, sans toutefois suffire à inverser la hausse des prix.

La BCE a relevé ses taux directeurs d'un quart de point jeudi, portant le principal d'entre eux, le taux de refinancement, à 1,25% et les économistes interrogés par Reuters anticipent une hausse équivalente en juillet.

Ce mouvement aura évidemment un impact sur les coûts de financement des banques, donc sur les taux auxquels elle accordent des crédits immobiliers.

Mais "le taux de référence des banques pour les crédits immobiliers, c'est davantage le taux long terme", explique Christian Camus, directeur général du courtier Meilleurtaux.com.

Depuis le début du mois d'avril, comme en mars, précise-t-il les banques ont relevé leurs taux de crédit de 0,15 point en moyenne, une hausse comparable à celle du rendement de l'OAT à 10 française, référence du marché. Ce qui porte à 0,45 point la remontée des taux fixes de référence depuis le début de l'année.

Le coût moyen d'un prêt sur 20 ans est déjà repassé de 3,50% à 4,20% en six mois selon le comparateur de crédits Empruntis. Le rendement à 10 ans des emprunts français, lui, se situait à 3,76% vendredi matin.

LES PRIX DÉCÉLÈRENT

Les conséquences du relèvement des taux de la BCE seront sans doute plus sensibles pour les crédits immobiliers à taux variable, généralement indexés sur les taux Euribor.

L'Euribor un an est ainsi remonté au-dessus de 2% ces derniers jours, contre 1,5% début janvier.

Mais en France, les taux variables ne concernent que 10% des crédits immobiliers, contre plus de 90% en Espagne ou au Portugal, précise Christian Camus.

Le mouvement général de hausse des taux, en rognant le "pouvoir d'achat immobilier" des candidats à l'achat, contribue néanmoins à freiner l'activité globale du crédit immobilier.

Selon les dernières statistiques de la Banque de France, la croissance des crédits à l'habitat s'est quasiment stabilisée en février, à 3,8% sur un an, alors qu'elle remontait depuis la fin 2009.

Le marché de l'immobilier ancien avait rebondi de 24% l'an dernier avec 702.000 transactions. Quant aux prix, après une hausse de 8,7% au niveau national, ils ont légèrement décéléré ces derniers mois. Le dernier baromètre "Particulier à particulier" fait état d'une progression limitée à 4,5% en rythme annuel pour les appartements à fin mars.

Si ce mouvement s'accentuait, les banques pourraient avoir du mal à rogner sur leurs marges si elles souhaitaient doper leur activité de crédit immobilier, outil de conquête de clientèle pour nombre d'entre elles.

"Il y a eu toute une phase durant laquelle les banques ont diminué assez fortement leur marge d'intermédiation car le crédit à l'habitat, l'un de leurs principaux produits d'appel, est un marché ultra-concurrentiel" explique Alexandre Mirlicourtois, directeur du cabinet d'études Xerfi.

COUP DE POUCE DU PTZ+

Les banques se contentent généralement d'une marge d'intermédiation de 0,2 à 0,4 point sur les crédits immobiliers, précise-t-il.

"Mais le gouverneur de la Banque de France les a récemment rappelées à l'ordre, ce qui devrait les encourager à reconstituer leur marge d'intermédiation."

Fin mars, à l'occasion de la présentation du rapport annuel de l'Autorité de contrôle prudentiel, Christian Noyer, le gouverneur de la Banque de France, avait en effet estimé que les taux de crédit "particulièrement bas" n'étaient pas étrangers à la forte hausse des prix de l'immobilier résidentiel, et qu'ils constituaient l'un des "défis" nécessitant une gestion rigoureuse des risques des banques.

Les effets négatifs de la remontée des taux sur la demande de crédit devraient être compensés, au moins en partie, par plusieurs mécanismes, estiment les professionnels du secteur.

Ils mettent ainsi en avant le levier du "PTZ+", le prêt à taux zéro nouvelle formule, désormais sans conditions de ressources pour les primo-accédants à la propriété. Un coup de pouce qui accroît la solvabilité des emprunteurs en gonflant leur apport personnel.

Selon une étude récente menée par le Crédit Foncier et la chaire Ville & Immobilier de l'université de Paris Dauphine, le PTZ+ peut ainsi accroître la capacité d'achat de 8% dans certaines villes.

Autre levier pour les emprunteurs: l'allongement de la durée moyenne des prêts, repassée au-dessus de 20 ans alors qu'elle se situait entre 18 et 19 ans l'an dernier.

Edité par Yves Clarisse

Copyright © 2011 Thomson Reuters

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