Connexion
Mot de passe oublié Pas encore de compte ?

L'immobilier coté a mieux résisté que le reste du marché à la chute d'octobre

mercredi 14 novembre 2018 à 16h18
Le taux de rendement de l'immobilier reste confortable, surtout dans la logistique

(BFM Bourse) - Tandis que le secteur de l'immobilier coté a mieux résisté que la moyenne au recul des marchés le mois dernier, sa valorisation a néanmoins reculé jusqu'à offrir aujourd'hui "un point d'entrée attractif", affirme Laurent Saint Aubin, gérant spécialisé.

Dans un marché en nette baisse en octobre, le cours des sociétés d'investissement immobilier cotées a globalement mieux résisté. L'évaluation de l'actif net de ces entreprises régulièrement mise à jour offre en effet aux investisseurs un repère appréciable en des temps troublés.

Tandis que l’Euro Stoxx 50 (dividendes réinvestis) a perdu 5,9% le mois dernier, l'indice immobilier européen EPRA Eurozone (sur base dividendes réinvestis également) n'a cédé que 3,6%, observe Laurent Saint Aubin, gérant du fonds Sélection 1 chez Sofidy, une société qui développe des produis d'investissement et d'épargne reposant principalement sur l'immobilier de commerces et de bureaux. Au niveau hexagonal, une surperformance des foncières cotées s'observe également (-5,48% pour l'indice IEIF SIIC France contre -7,28% sur le CAC 40).

Selon le gérant, cette meilleure résistance dans les phases difficiles s’explique du fait que le juste prix des sociétés foncières cotées découle de la publication régulière, par des experts externes, de la valeur de leurs actifs. Ces évaluations se fondent sur l’examen des nombreuses transactions réelles survenues sur le marché de l’immobilier physique. Bénéficiant ainsi un point de repère tangible vis-à-vis de leur valorisation, cela apporte "un avantage incontournable par rapport à d’autres secteurs du marché où les valeurs sont davantage soumises à la psychologie collective des acteurs de marché", indique le spécialiste.

Forte décote dans les commerces

Pour le gérant, dans le contexte de marché où les investisseurs sont moins enclins à valoriser la croissance future mais recherchent plutôt des repères incontestables de valeur, "les sociétés foncières offrent aux cours actuels des points d’entrée attractifs avec une décote sur actif net réévalué 2018 de 14% [à l'échelon européen où investit son fonds]". Cette décote se retrouve sur toutes les catégories immobilières dont les commerces (-24% contre -9% seulement de décote un an auparavant), le résidentiel allemand (-10% contre une prime de 9% un an avant) ou encore les bureaux en France (-21% vs -9% un an avant), seule la logistique échappant à ce phénomène de creusement.

Dans le même temps, l’effet de la protection contre la hausse des prix (grâce aux clauses d'indexation des baux) s'accentue. Pour prendre l'exemple du géant Unibail-Rodamco, l'exploitant de centres commerciaux a bénéficié d'une hausse de 1,3% des loyers perçus au premier semestre 2018, en accélération par rapport aux +0,7% de 2017 et +0,3% de 2016, souligne Laurent Saint Aubin.

Montée des risques politiques

Enfin, selon le gestionnaire, à la tête d'environ 55 millions d'euros pour ce fonds commun de placement (FCP) Sélection 1, "l’environnement de marché, marqué par une montée des risques politiques en Europe et un ralentissement de la croissance, se prête mal à une remontée massive des rendements des titres d’État". A 0,41% seulement, le taux des obligations allemandes à dix ans "laisse prospérer une prime de risque confortable". Dans l'immobilier coté, la prime de risque correspond au rendement du secteur (dividendes réinvestis), auquel on retranche les taux longs de référence. Plus celle-ci est élevée, plus les foncières cotées peuvent absorber facilement une augmentation des taux d'intérêt. Or, cette prime de risque est proche de 250 points de base par rapport aux taux de capitalisation spot -le taux de rendement côté propriétaire- des actifs de bureaux prime en France et en Allemagne, de 400 points de base sur les meilleurs centres commerciaux européens et de 450 à 500 points de base sur les grands entrepôts ("big boxes") logistiques.

Dans ce contexte, les convictions du gérant à l'issue du mois d'octobre portent sur "des valeurs favorisées par un éventuel changement de contrôle" comme Eurocommercial Properties et Foncière Lyonnaise, mais aussi sur "des valeurs de croissance", WDP et Care Property. Par ailleurs, "nous avons renforcé nos positions en Segro, Klépierre et LEG Immobilien et avons réduit nos participations en Deutsche Wohnen et Hammerson le mois dernier". Le FCP Sofidy Sélection 1 a également participé à l’introduction en bourse du leader européen du stockage pour les particuliers, Shurgard Self Storage, complète Laurent Saint Aubin.

Guillaume Bayre - ©2021 BFM Bourse
Votre avis
TradingSat
Portefeuille Trading
+312.70 % vs +35.58 % pour le CAC 40
Performance depuis le 28 mai 2008

Newsletter bfm bourse

Recevez gratuitement chaque matin la valeur du jour sélectionnée par Logo TradingSat