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Les foncières cotées mettent l'immobilier à la portée de la Bourse

samedi 10 novembre 2018 à 08h00
De nombreuses foncières possèdent des immeubles de bureaux à La Défense près de Paris

(BFM Bourse) - Amoureux de l'immobilier, les Français sont encore peu sensibles au secteur des foncières cotées, qui offrent pourtant un important potentiel de rendement dans la pierre avec la souplesse d'un investissement boursier.

L'immobilier demeure (avec l'assurance-vie et le Livret A) l'un des placements préférés des Français. En moyenne, nos compatriotes y consacrent 26% de leur épargne (en tant qu'investissement hors résidences principales et résidences de vacances), bien au-delà de la moyenne mondiale (située à 13%) et ils sont majoritaires à prédire que l'immobilier restera le meilleur placement possible, selon la dernière enquête annuelle Legg Mason consacrée à l'épargne dans le monde. Mais s'ils sont ainsi très enclins à investir en direct ou au travers de SCPI, très peu se laissent tenter par les foncières cotées. Ce type d'actif, associant les fondamentaux de l’immobilier à la simplicité d’accès de la Bourse, offre pourtant des atouts certains - à commencer par des possibilités de rendement significatives.

Une fiscalité attractive

Les foncières cotées, ayant bénéficié de l’introduction en 2003 du statut de SIIC (Sociétés d'Investissement Immobilier Cotées, la version française des Real Estate Investment Trusts ou REIT nés aux Etats-Unis en 1960) bénéficient d'une exemption totale d'impôt sur les sociétés, en contrepartie de l'obligation de distribuer à leurs actionnaires 95% des loyers qu’elles perçoivent et 60% des plus-values qu'elles encaissent. Ce qui ne contribue pas peu à la vigueur des rendements qu'elles procurent.

Certes, la charge de la fiscalité revient à l'actionnaire, mais l'entrée en vigueur du prélèvement forfaitaire unique (PFU ou flat-tax à 30%) en font un placement fiscalement attrayant. En particulier quand on sait que les revenus fonciers d'un investissement immobilier classique en direct ou les revenus tirés des SCPI, bien qu'il existe de nombreux cas d'abattements, sont soumis quant à eux à l'impôt sur le revenu, avec un taux marginal allant jusqu'à 45% auquel il faut ajouter les prélèvements sociaux de 17,2% (soit un taux global de 62,2%). Autre avantage par rapport à la pierre classique et aux SCPI, les actions des SIIC ne sont pas assujetties à l’IFI, à condition que le contribuable détienne moins de 5% du capital de la SIIC.

Des caractéristiques complémentaires à celles des SCPI

Les SCPI restent "un très bon outil d'ingénierie patrimoniale", explique Philippe Le Trung, porte-parole de la FSIF et fondateur de VIEWS+S Consulting, un cabinet de conseil en stratégie dédié à l'industrie immobilière. La possibilité d'achat à crédit et de démembrement des parts permet de répondre à divers objectifs fiscaux et/ou successoraux. Mais l'acquisition de titres de foncières cotées revêt un intérêt propre. Le potentiel est plus important : en 2017, le rendement total des SIIC françaises a été de 17,2%, contre une revalorisation moyenne de 6,22% des SCPI. Si une SCPI est un véhicule d’investissement, une foncière SIIC est un véritable opérateur immobilier, ne se contentant pas d'investir dans des murs, mais qui développe des projets de A à Z, les exploite dans la durée au plus près des attentes de ses locataires (entreprises, administrations ou enseignes de distribution selon les cas) afin de les valoriser au mieux in fine.

"Acheter des titres dans une foncière, c'est d'abord investir dans une entreprise agile, avec les compétences pour répondre aux enjeux de transformation urbaine actuelle et dont vous pourrez comparer la performance à celle de ses pairs et arbitrer au besoin", souligne le fondateur de VIEWS+S Consulting.

Les institutionnels l'ont d'ailleurs déjà compris : "non seulement la plupart des gérants mondiaux tendent à augmenter leur exposition à l'immobilier, actif réel offrant une protection contre l'inflation, mais ils privilégient de plus en plus l'immobilier coté, pour profiter de l’expertise d’équipes spécialisées", ajoute Philippe Le Trung.

La souplesse d’un investissement boursier

D’un point de vue pratique, l’investissement dans l’immobilier coté ne nécessite qu’un compte titre (le statut SIIC est en revanche incompatible avec le PEA). On peut ainsi acheter et vendre des actions de foncières à tout moment pendant les horaires de Bourse habituels. Pas de dossier de souscription, pas de montage financier, pas de droits de mutation à acquitter, et bien sûr pas de quotité minimale, ce qui en fait un placement à la portée de la plupart des épargnants, à tout moment de leur vie.

Une palette de choix importante, de la foncière généraliste aux acteurs de niche

A comparer à 1700 milliards de dollars pour la capitalisation cumulée des foncières cotées dans le monde (selon le dernier rapport EY consacré aux REIT, qui souligne que 37 pays ont désormais mis en place un statut équivalent), la capitalisation de la trentaine de foncières cotées tricolores dépassait 75 milliards d'euros l'an dernier. Parmi les SIIC figurent aussi bien des poids-lourds comme Unibail-Rodamco-Westfield (URW), Klépierre, Gecina, Covivio ou Icade que des acteurs de niche.

Ainsi Argan se consacre aux entrepôts, Frey développe exclusivement des centres commerciaux à ciel ouvert, Mercialys exploite des galeries marchandes accolées à de grandes surfaces alimentaires, Inea développe des immeubles de bureau dans certains métropoles régionales…. Sans compter toute une gamme d’acteurs de taille intermédiaire. Par ailleurs il existe de nombreux fonds (Allianz Foncier, AXA Edificandi, Sofidy Selection, Immobilier 21…) investis sur cette classe d’actif. L’intérêt d’investir dans un fonds étant que le gérant va investir de manière étalée dans le temps, indique le patron de VIEWS+S, contribuant à lisser les variations de valeur.

En revanche, en dehors de Gecina dont une petite partie du patrimoine est constituée d'immeubles parisiens loués à des particuliers, les foncières cotées ne sont quasiment pas investis dans le secteur résidentiel (ou alors à l'étranger à l'instar de Covivio qui possède des logements en Allemagne).

La menace d’une hausse des taux à mettre en perspective

A l’aube d’une probable remontée des taux d’intérêt, on ne peut toutefois évacuer la question de la valorisation des SIIC. En effet, un renchérissement du loyer de l’argent signifie une hausse des charges financières, susceptible d’affecter la rentabilité des foncières toutes choses égales par ailleurs. A ce jour, les taux longs dans la zone euro demeurent à un niveau très abordable. En outre, les SIIC ont profité de la dynamique de taux bas enclenchée après la crise financière pour réduire leur taux d’endettement, ce qui diminue leur vulnérabilité.

Selon une enquête du cabinet britannique BDO menée en début d’année, le secteur apparaît bien mieux armé pour faire face à un retournement. Les dirigeants des SIIC sondés à cette occasion ont indiqué ne pas craindre de retombées défavorables tant que l’augmentation des taux longs reste cantonnée à moins de 100 points de base. L’épargnant doit aussi prendre en compte le fait qu’il n’est pas à son niveau endetté en investissant dans les foncières cotées, ce qui rendrait moins douloureux une baisse de la valeur de son investissement.

Par ailleurs, certains acteurs mal diversifiés pourraient être touchés de plein fouet en cas de retournement de leur marché de base, comme par exemple les bureaux. Dans une récente note, la Banque de France a évoqué un risque de bulle financière dans l'immobilier détenu par les grands acteurs économiques et financiers. "Les volumes de transactions inédits observés depuis quelques années et les niveaux record de prix atteints sur le segment de l'immobilier commercial alimentent aujourd'hui un débat sur l'existence d'une surévaluation", s'inquiétait la Banque de France.

Enfin, les foncières se traitent typiquement avec une décote notable sur l’actif net réévalué, offrant une marge de protection à l'investisseur. Une décote que les dirigeants considèrent évidemment comme totalement imméritée, avançant qu’en principe l’investisseur devrait payer une prime par rapport à la valeur des murs pour prendre en compte la capacité des foncières à développer de nouveaux projets créateurs de valeur…

Guillaume Bayre - ©2018 BFM Bourse
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