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Natixis : Le coût de l'immobilier en France freine la compétitivité

Le coût de l'immobilier en France freine la compétitivitéLe coût de l'immobilier en France freine la compétitivité

par Emmanuel Jarry

PARIS (Reuters) - Le coût du logement et de l'immobilier en général est devenu en France un frein à la compétitivité, notamment en comparaison de l'Allemagne, mais il ne sera pas simple d'y remédier, jugent à l'unisson économistes et experts interrogés par Reuters.

La France est le pays de l'Union européenne où les prix du logement ont le plus augmenté en termes réels après un trou d'air en 2007-2008, remarque la Commission européenne dans le bilan qu'elle dressait en mai 2012 de la situation française.

Les prix immobiliers y ont ainsi doublé entre 1996 et 2012, précisent les économistes Alain Trannoy et Etienne Wasmer dans une note pour le Conseil d'analyse économique (CAE) français.

Leur repli depuis un an reste limité, malgré la dégradation du contexte économique et l'effondrement des transactions, complète Laurent Quignon, de BNP-Paribas.

Selon l'institut européen de statistiques Eurostat, le coût du logement - eau, gaz et électricité compris - représente en moyenne un quart de la consommation des ménages français, à peine plus en proportion que pour les Allemands (24,6%).

Mais ces chiffres dissimulent de profondes disparités, à la fois entre les populations et dans un même pays - en France, la part des dépenses de logement peut ainsi grimper jusqu'à 40% de la consommation des ménages les plus modestes.

Selon Alain Trannoy et Etienne Wasmer, les logements sont en moyenne 40% à 60% plus chers à l'achat en France qu'en Allemagne et les loyers 10% à 20% plus élevés, malgré un parc social deux fois plus important du côté français.

Cette inflation immobilière a contribué à dégrader la compétitivité des entreprises françaises en pesant sur leurs coûts, constatent les auteurs du Rapport économique, social et financier (RESF) annexé à la loi de finances 2013.

"Les problèmes de logement des salariés affectent 40% des entreprises", notait pour sa part le Centre de recherche pour l'étude et l'observation des conditions de vie (Crédoc) dans une enquête d'avril 2012, effectuée à la demande du Medef.

UN FREIN À LA MODÉRATION SALARIALE

Ainsi, 23% des entreprises interrogées pour cette étude parlent de difficultés de recrutement, 19% de problèmes de mobilité des salariés et 18% de baisse de productivité - en raison notamment de trajets de plus en plus longs entre le domicile et le lieu de travail.

"Dans beaucoup d'activités à haute teneur en main-d'oeuvre très qualifiée, on bute en France sur la nécessité d'attirer des personnels qualifiés dans des centres urbains très chers", souligne l'économiste Lionel Fontagné.

Etienne Wasmer a pour sa part calculé il y a quelques années que le manque de mobilité des salariés conjugué au coût plus élevé des carburants pouvait expliquer jusqu'à quatre points d'écart entre les taux de chômage européens et américain.

Enfin, selon 15% des entreprises interrogées par le Crédoc, les problèmes de logement sont invoqués lors des négociations salariales et pèsent donc sur le niveau des salaires.

"En Allemagne, il est probable que la politique de forte modération salariale aurait été plus difficile à mettre en oeuvre si les prix de l'immobilier avaient connu la même envolée qu'en France", admettent les auteurs du RESF.

Louis Gallois, Commissaire général à l'investissement et auteur d'un rapport sur la compétitivité, estime que l'Allemagne bénéficie donc d'un atout décisif : "Une partie excessive de la richesse française part dans la rente immobilière."

"UN PAYS DE PROPRIÉTAIRES"

Quelque 58% des Français sont aujourd'hui propriétaires de leur logement, ce qui place la France sous la moyenne européenne mais loin devant l'Allemagne (46%).

L'Etat français consacre chaque année environ 40 milliards d'euro aux aides au logement et à l'accession à la propriété.

La plupart des analystes font le même constat : en France, l'empilement des dispositifs d'aide à l'accession à la propriété dans un contexte d'offre limitée a nourri la flambée des prix de l'immobilier, alors que l'Allemagne a au contraire eu tendance à réduire les aides fédérales au logement.

"Les politiques des gouvernements français visant à faire de la France un pays de propriétaires ont créé les conditions d'une rigidité du marché du travail", souligne Lionel Fontagné.

Mais au-delà de ce constat, les surplus de capital ou de revenus consacrés par les ménages français à leur logement sont également autant de ressources qui ne vont pas à la consommation ou à d'autres investissements.

Le phénomène touche aussi fortement les entreprises, contraintes d'investir dans l'immobilier et le foncier des sommes qui plombent leur bilan et pourraient être employées ailleurs - dans l'innovation et la recherche, par exemple.

Dans une note du Centre pour la recherche économique et ses applications (Cepremap), l'économiste Philippe Askenazy pointe du doigt un autre effet pervers de l'inflation immobilière.

En contribuant à surévaluer leurs actifs non-financiers, celle-ci incite les entreprises à augmenter les dividendes distribués aux actionnaires, ce qui détourne aussi des ressources des investissements productifs.

Rien que pour 2011, Philippe Askenazy évalue à "au moins" 20 milliards d'euros, pour les entreprises implantées en France, le coût additionnel en investissement immobilier et à 25 milliards les dividendes supplémentaires distribués.

Outre la démographie et la concentration des activités économiques dans des régions où le marché immobilier est tendu, comme dans l'Ile-de-France et les zones littorales, plusieurs facteurs aggravent le phénomène.

Le député socialiste Henri Emmanuelli, président de la Commission de surveillance de la Caisse des dépôt et des consignations - très impliquée dans le financement du logement social - en cite trois : le coût du foncier, l'empilement des réglementations et les coûts de la construction.

"Par rapport à l'Allemagne, nous avons un écart dans les coûts de construction de neuf points qu'on ne s'explique pas bien", confirme Alain Trannoy.

"TENIR LES DEUX BOUTS"

Pour Henri Emmanuelli, l'empilement des réglementations, cause de recours en contentieux et de retards dans les chantiers est une explication possible.

Depuis le début du nouveau quinquennat, le gouvernement français s'efforce de mettre en place une politique visant à remédier à ce qui paraît s'apparenter à une bulle immobilière.

Il a ainsi modifié le dispositif de prêt à taux zéro, pris des mesures pour soutenir l'investissement locatif, fixé pour objectif la construction de 500.000 logements par an, dont 150.000 logements sociaux.

Une loi sur la mobilisation du foncier public est en attente de décrets d'application et le ministère du Logement envisage de mettre en chantier une réforme du droit de l'urbanisme dès le premier semestre 2013 pour simplifier la réglementation.

"Notre politique est de faire baisser les prix à tous les niveaux", souligne l'entourage de la ministre, Cécile Duflot.

Des économistes comme Denis Ferrand, de l'institut Coe-Rexecode, ou Patrick Artus, de Natixis, mettent cependant le gouvernement en garde contre une baisse trop brutale.

"Ce serait jouer les apprentis-sorciers, car les effets de richesse sont probablement beaucoup plus forts à la baisse qu'à la hausse" souligne le premier.

"A court terme, la transition vers des prix plus bas de l'immobilier peut avoir des effets extrêmement pénalisants : perte de richesse, donc hausse de l'épargne et recul de la demande des ménages", renchérit le second.

Sans parler d'une possible paralysie du marché immobilier et d'un impact négatif sur la construction de nouveaux logements.

Autant de risques dont le gouvernement paraît conscient : "Il faut tenir les deux bouts : faire baisser les prix tout en préservant la construction", dit-on au ministère du Logement.

Reste que "les tendances démographiques et sociales à long terme devraient continuer à soutenir les prix du logement" en France, estime la Commission européenne dans sa note.

La France a une des croissances démographiques les plus élevées de l'Union européenne et la taille des ménages tendant à se réduire, leur nombre augmente, ce qui accentue la pression sur la demande de logements et les prix immobiliers.

Edité par Yves Clarisse

Copyright © 2013 Thomson Reuters


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