par Juliette Rouillon

PARIS (Reuters) - Les promoteurs immobiliers français, frappés de plein fouet par la crise immobilière et financière et déjà marqués par plusieurs faillites en province, sont sous haute surveillance, soulignent les experts.

"C'est un secteur qui nous inquiète. L'adaptation à la crise peut être très difficile et le potentiel de faillites est beaucoup plus élevé qu'il ne l'était auparavant. Tout dépendra de la capacité des entreprises à réduire la voilure", commente Nicolas de Buttet, responsable du BTP chez Euler Hermes.

Après une baisse annuelle de 34% des ventes de logements neufs en France au deuxième trimestre, les conditions de marché auraient encore été "très mauvaises" en juillet-août et les ventes de promoteurs (maisons et appartements confondus) devraient tomber de 127.000 en 2007 à moins de 90.000 cette année, puis à 70.000-75.000 en 2009, selon leurs estimations.

Toutefois, les faillites de promoteurs régionaux tels que Celeos et Brun Habitat ne seront pas forcément suivies par celles des leaders du secteur. Les promoteurs Nexity et Kaufman & Broad, tout comme les branches de promotion d'Icade, Bouygues ou Eiffage, sont plus diversifiés, plus solides financièrement et mieux préparés.

"On est moins inquiets sur ces groupes cotés qui ont eu l'expérience de la crise des années 90 et qui normalement ont su réagir, ce qui ne veut pas dire qu'ils ne vont pas souffrir", dit Nicolas de Buttet.

De plus, contrairement à la situation des années 90, les programmes de construction de maisons individuelles sont entièrement commercialisés avant la pose de la première pierre, explique Samuel Henry-Diesbach, analyste chez Landsbanki Kepler. "Même sur les logements collectifs ils le sont à 50% voire 60%."

"L'une des grandes différences entre la dernière crise et aujourd'hui est que le risque de surproduction est beaucoup plus faible. Les promoteurs ont assez peu de stocks physiques réels", dit-il. "Même les terrains sont acquis en options d'achat."

"En revanche, le problème qui peut se poser en cas de chute des volumes d'activité est celui des charges fixes. Il faut pouvoir supporter une ou deux années de pertes", dit-il.

Même les plus grands doivent aujourd'hui réduire leurs effectifs, renégocier le prix des terrains et annuler des projets pour tenter de résister à la contraction des volumes du marché qui devrait se prolonger au moins jusqu'en 2010.

"Le but est de tenir jusque-là et d'interrompre les programmes qui ne sont pas suffisamment prévendus", note Nicolas de Buttet. "Un promoteur qui travaille moins, ce n'est pas gênant si ses frais fixes ne sont pas trop lourds", ajoute-t-il.

BAISSER LA GARDE

Outre les "promotions" destinées à encourager une clientèle qui, face à la crise du crédit, rencontre de plus en plus de problèmes de solvabilité, la plupart des entreprises du secteur a d'ores et déjà engagé d'importantes réductions d'effectifs.

"C'est un signe fort : ils sont en train de toucher à leur appareil de production", souligne Michel Mouillart, professeur d'économie à Paris-X Nanterre, spécialiste du logement.

Kaufman & Broad, détenu par le fonds PAI Partners, pourrait annoncer prochainement, selon plusieurs articles de presse, un plan de 166 suppressions d'emplois sur un total de 800 salariés. Aucun commentaire n'a pu être obtenu sur ces informations.

En Bourse, le titre du promoteur de logements haut de gamme vient de perdre 9% en dix jours, après avoir été soutenu par des anticipations de retrait de la cote de la part de sa maison mère. Contrairement à ses concurrents, l'action K&F affiche encore une hausse sensible, de 16%, depuis le début de l'année.

"Ils ont tous revu en baisse leurs projets et tenté de se défaire de leur portefeuille foncier. En bref, ils réduisent la voilure sur tous les fronts. En dépit de cela, certains risquent de mordre la poussière. Pas les grands mais les moyens", dit-il.

"L'un des gros problèmes est le portefeuille foncier", ajoute Michel Mouillart. "Il y en a qui vont réussir à les porter pendant deux ou trois ans en attendant des jours meilleurs. Mais surtout les promoteurs moyens, qui ont été en concurrence avec les grands et ont surenchéri sur les prix, se retrouvent aujourd'hui avec des biens invendables."

Au-delà de ces efforts de réduction des charges fixes et foncières, certains promoteurs cherchent à écouler leurs stocks.

Les organismes HLM et autres bailleurs sociaux se voient depuis quelques mois proposer de reprendre des queues de programmes privés avec une décote de 30% voire 50%.

"L'aggravation de la crise peut faire peser une menace supplémentaire de pression sur les prix au-delà de nos prévisions de baisse de 5% en 2008 et 5-10% en 2009", souligne Samuel Henry-Diesbach. "Cela peut décider certains promoteurs à écouler leurs stocks rapidement plutôt que de les porter."

Mais même dans un scénario noir de baisse de 10% des prix en 2008 et de 10-15% en 2009, avec une contraction des volumes de 35-40% des réservations cette année puis de 25% en 2009, "on n'arrive pas à justifier les cours de Bourse actuels", dit-il.

Parmi les leaders du secteur, Nexity a chuté de 58% en Bourse depuis le début de l'année et Icade de 41%, alors que parmi les poids moyens, Les Nouveaux Constructeurs a abandonné 66%, AST Groupe 57% et Maisons France Confort 58%.

Juliette Rouillon, édité par Jacques Poznanski

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