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Marché : Les banques au pied du mur de la dette de l'immobilier

Les banques au pied du mur de la dette de l'immobilierLes banques au pied du mur de la dette de l'immobilier

par Alexandre Boksenbaum-Granier et Juliette Rouillon

PARIS (Reuters) - Le marché de l'immobilier commercial est au pied du fameux mur de la dette, que les banques pourraient être incitées à restructurer radicalement dans le contexte du durcissement de la réglementation bancaire et de la hausse des taux d'intérêt.

En France, entre 10 et 15 milliards d'euros de dette immobilière, contractée principalement dans les années d'euphorie de 2006 et 2007, arrive à échéance entre mi-2011 et fin 2013, dont un tiers pose un problème de refinancement, selon les estimations des groupes de conseil.

La remontée des prix et des loyers depuis mi-2010 et l'arrivée de nouveaux acteurs du financement immobilier, en particulier des assureurs comme Axa et Allianz, ont toutefois grandement atténué les craintes des acteurs immobiliers, relèvent les experts.

"Le mur de la dette est une réalité qui est en train de devenir un mythe", estime Alban Tourrade, gérant chez Aviva Investors. "Les marchés financiers considèrent qu'il y a quand même moins de risque aujourd'hui qu'il (...) y a six mois."

"Le problème de la dette, on en parle depuis deux ans et on le repousse à chaque fois", ajoute Bertrand Carrez, senior partner de la société indépendante de conseil financier Athema et ex-directeur des financements immobiliers chez Natixis.

EN ATTENDANT DES JOURS MEILLEURS

Jusqu'à présent, les banques ont préféré renégocier les marges de leurs prêts et allonger la maturité de la dette en attendant des jours meilleurs, évitant ainsi d'avoir à concrétiser leurs pertes et à passer de lourdes provisions.

La plupart des intervenants estiment qu'elles devraient continuer à accepter de porter la dette dans les deux tiers des cas, quitte à trouver un apport supplémentaire de capitaux auprès de l'emprunteur ou bien d'un tiers investisseur.

Certains experts soulignent cependant que la hausse des taux et Bâle III devraient inciter les banquiers à se désengager des portefeuilles les moins rentables.

"On a le sentiment que le vent tourne un peu, que les banques perdent un peu patience et poussent leurs clients à vendre", commente Alban Liss, président de la branche française du fonds Area Property. "On a récemment étudié un dossier de créances de 50 millions d'euros en vue d'un rachat de dette."

Le banquier reste toutefois celui qui a le plus intérêt à une résolution en douceur du problème, nuance Olivier Wigniolle, PDG d'Allianz Real Estate France.

"Globalement le système bancaire (...) n'a pas intérêt à provoquer trop de secousses. C'est pour cela que l'on a énormément de situations de renégociation."

Dans ce contexte, la hantise des vendeurs de voir le marché inondé de ventes forcées d'actifs en difficulté s'estompe.

"La nette amélioration des conditions de marché en 2010 a mis les banquiers dans de meilleures dispositions pour renégocier leurs dettes", estime Olivier Gérard, président de Cushman & Wakefield France, évaluant ces "ventes forcées" entre 150 et 300 millions d'euros, un montant qu'il juge "totalement marginal par rapport à la taille du marché".

PLUS DE TRANSPARENCE

Le marché s'inquiète davantage des difficultés à financer les nouvelles opérations, avec des taux de "loan-to-value" (montant du prêt rapporté à la valeur de l'actif) ne dépassant pas 65% alors qu'ils atteignaient 90% en 2006 et 2007.

Quant au financement des opérations en blanc, il est quasi inexistant et laisse augurer d'une pénurie d'immeubles neufs, estiment les investisseurs.

"Le financement en blanc est devenu une réelle préoccupation", s'inquiète Philippe Deloffre, directeur du pôle EMEA Debt Advisory chez CB Richard Ellis France.

Alléchés par les rendements offerts, de nouveaux acteurs devraient cependant se substituer aux banques, en particulier les assureurs. Les nouvelles règles de solvabilité introduites par Solvency II devraient favoriser la diversification des assureurs vers cette classe d'actifs, soulignent des experts.

"Aujourd'hui, parce que les acteurs traditionnels se retirent ou sont beaucoup moins actifs, il y a une prime sur le marché du financement de l'immobilier qui intéresse les assureurs", explique Isabelle Scemama, responsable de l'activité dette immobilière chez Axa Real Estate Investment Managers.

"Faire du financement immobilier à plus de 200 points de base au-dessus de l'Euribor est certainement intéressant par rapport à des risques obligataires équivalents."

Mais, ajoute-t-elle, "on en revient au vrai problème qui est la transparence de ce marché, et le fait que l'on dispose de très peu de données historiques. Ceci peut limiter l'appétit des assureurs (...) Il y a un effort de l'industrie à faire pour offrir plus de transparence; c'est aussi une clé de la liquidité."

Edité par Dominique Rodriguez

Copyright © 2011 Thomson Reuters

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